空き家の活用にはどのような方法がある？放置してはいけない理由とあわせて解説

空き家の定義

空き家とは、一定期間以上居住がないまま、使われていない家をいいます。国土交通省が定める空き家に関する法律（空家等対策の推進に関する特別措置法）では、空き家は以下のように定義されています。
“第二条　この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む。）をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。“
引用元：空家等対策の推進に関する特別措置法

空き家に関する国の調査では、住宅の性質や用途に応じて、空き家を以下の4つの種類に分類しています。

賃貸用住宅：
賃貸のために所持しているが、借り手が見つかっていない住宅

売却予定の住宅：
売却の予定があるが、買い手が見つかっていない住宅

二次的住宅：
別荘としてや一時的な仕事の寝泊まりなどで特定の期間にのみ利用し、その他の期間は居住の実態がない住宅

その他の住宅：
上記に該当せず、転勤や入院などで長期にわたり居住の実態がない住宅（※詳細は次章「特定空家」にて解説）

賃貸用住宅、売却予定の住宅、二次的住宅は、所有者による適切な管理が施されやすい空き家であるのに対し、その他の住宅に分類される空き家は、管理が行き届いていないケースもあります。管理が行き届いていない空き家は、居住や売却が難しい、老朽化が進行しやすいといった特徴があり、近年問題視されています。

空き家とみなされる判断基準

管理の行き届いていない住宅を空き家と認定するため、各自治体は空き家所有者に対して、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく調査や対策を実施することが認められています。しかし、「その他の住宅」に分類される空き家でも、所有者が定期的に現地を訪れて掃除をしている、修繕や補強など物件の維持・管理に努めているといった場合もあるでしょう。この場合は、前述の空き家の定義に当てはまらないため、空き家と認定されることはありません。
空き家の調査における判断基準は一定の指針が示されており、主に以下のようなポイントが重視されます。

• 人の出入りの有無
• 電気、ガス、水道の使用状況や、関連する設備の状態
• 物件の登記記録
• 所有者の住民票の内容
• 適切に管理されているか
• 所有者の利用実績　など

例えば、国土交通省が示している管理指針によると、空き家の「あるべき管理」の姿について、以下のような指針が例示されています。

• 一定の頻度で屋根ふき材の点検・補修等を行うこと
• 一定の頻度で立木の点検・伐採等を行うこと
• 一定の頻度で排水設備（浄化槽を含む）の点検・補修等を行うこと

日本の空き家の件数

総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日現在における総住宅数は6,504万7千戸です。このうち、空き家の数は900万2千戸で、前回調査の2018年から51万3千戸増加して過去最多になりました。また、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は13.8％となり、前回調査から0.2ポイント上昇して、こちらも過去最高を更新しています。それに伴い、適切に管理されることなく放置された空き家も増加しており、「空き家問題」は国内で広がりを見せています。

〈日本の空き家の件数と総住宅数に占める割合〉

増加する空き家対策のための「空家対策特別措置法」

空き家が増え続けると倒壊の危険や景観を損なう可能性など、地域住民の生活環境に影響が出てしまうことが懸念されるため、2015年5月、「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家対策特別措置法）」が全面施行されました。
これにより、国では空き家所有者の個人情報の利用や税制面などで法的根拠をもった以下のような対策措置を行うことが可能となりました。

• 空き家の立ち入り調査
• 空き家所有者への管理指導
• 空き家の利用促進
• 立木伐採や住宅の除却などの助言、指導、勧告、命令、行政代執行

また、2023年12月13日には「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が施行され、管理されていない空き家への対応が一層強化されました。市区町村による権限も強化され、空き家を適切に管理できない場合、空き家所有者に以下のペナルティが科せられることがあります。

• 過料
  「特定空家等」（以下「特定空家」、詳細後述）に指定された空き家の所有者が市区町村の勧告や命令を無視した場合、50万円以下の過料が科されます。

• 増税
  特定空家・管理不全空家として勧告を受けた場合、固定資産税の軽減措置である住宅用地特例の対象から除外されるため、敷地の固定資産税についての実質的な増税が行われます。

空き家の中でも注意したい「特定空家」「管理不全空家」とは？

特定空家とは、空家対策特別措置法により、「放置することが不適切」と定められた空き家のことです。
以下のいずれかの条件に当てはまる空き家は、同法により特定空家に指定されます。

また、同法の一部を改正する法律の施行に合わせ、「管理不全空家」という区分が新設されました。これにより、特定空家になる可能性のある空き家は管理不全空家に指定され、特定空家と同様に適正な管理を促されるとともに、住宅用地特例の適用対象から除外されてしまいます。

特定空家・管理不全空家の指定を解除するには

所有している住宅が特定空家・管理不全空家に指定されてしまった場合、その要因となる不適切な箇所を改善することで、特定空家・管理不全空家の解除が可能です。指定を解除できると、敷地の固定資産税についての軽減措置を受けられるなど、上で挙げた空き家の管理不足によるペナルティを回避できます。

空き家を放置するデメリット

空き家を放置すると、住宅や設備の老朽化が進んで不動産としての資産価値が下がり、賃貸や売却のタイミングを失ってしまいます。
また、十分な管理をせずに放置して、特定空家・管理不全空家に指定されてしまうと、税負担が増えるばかりか近隣とのトラブルに発展する可能性もあります。放火や不法投棄など事件性のあるトラブルに巻き込まれるリスクもあり、場合によっては所有者責任を逃れることはできません。従って空き家を放置しても得られるメリットはなく、逆にデメリットが目立つばかりとなっています。

空き家や特定空家へとさせないために

上述の空家対策特別措置法の施行により、今後は空き家の放置に対して厳しい措置が取られていくことが予想されます。空き家所有者は住宅の売却や賃貸などを検討し、賢く活用できる方法を考えていくことが大切です。

また、状況を改善したいものの、実施するべき対処法がわからない方や、事情により空き家の十分な管理ができない場合には、市区町村の空き家にまつわる相談窓口の利用や、NPO法人などのアドバイスによる解決を検討しましょう。

空き家を壊して土地として活用する

築年数が古く、建て替えないと利用できないような空き家や、広い土地付きの空き家におすすめの活用方法です。更地にすることでコインパーキングなどでの土地利用の幅が広がりますし、土地に十分な広さがあれば共同住宅も建築できます。

空き家の解体費用は地域や立地条件によっても異なりますが、木造住宅で1坪あたり3～5万円程度、鉄筋コンクリート造で1坪あたり6～8万円が相場です。
汚水処理のための浄化槽を設置している空き家の場合、撤去にかかる費用は浄化槽1基あたり7万円～15万円が相場です。住宅や土地の状況によっては解体費用がかさみますが、空き家の解体や浄化槽の撤去には助成金などを受けられる場合もありますので、市区町村の相談窓口などで確認してみましょう。

修繕・リフォームをした後、賃貸物件として家賃収入を得る

築年数が浅く、立地が良い空き家におすすめの活用方法です。
空き家に設備の故障や不備、劣化が見られる場合には、屋内外のクリーニングやリフォームを施して賃貸物件として活用できます。状態が良ければ、借り手を見つけやすくなるでしょう。
空き家を賃貸物件として活用できれば、毎月の家賃収入を固定資産税や修繕費に充てられます。放置しているままの空き家は劣化が早いですが、入居者がいることで劣化はゆるやかになるため、維持にかかる費用負担も減らせます。

シェアハウスとして活用する

シェアハウスは一軒を複数人でシェアする居住形態のため、面積における入居世帯がアパートよりも多く、通常よりも高い家賃収入が期待できます。人気があるエリアはシェアハウスの需要も絶えないため、立地に応じてシェアハウスとしての活用を検討してみましょう。

ただし、空き家をそのままシェアハウスに転用することは難しいため、リノベーションが必要になることがあります。また、家具や家電を用意するといった初期投資も必要です。

民泊として活用する

民泊は所有する空き家を宿泊施設として提供し、その対価を得るビジネスです。
外国人旅行者からの人気が高く、都市や観光地周辺はとくに高い需要が見込めます。
また、民泊の運営業務は管理会社に委託できます。所有者の負担を減らすことができますので、十分な集客が見込める場合はメリットが大きいでしょう。

自分で管理する

空き家が自宅から近い場合、トランクルームとして大きな荷物やアウトドアグッズを置いたり、将来的に自分や親族が住んだりすることも可能です。

空き家を自分で管理する場合は、以下のようなメンテナンスを定期的に行う必要があります。

• 室内の通気、換気
• 室内の清掃
• 電気、ガス、水道等に関する設備の点検
• 建物の破損や劣化の確認
• 雨漏りの確認
• 害虫や害獣の確認
• 敷地内のごみの処理
• 立木や草木の剪定、草刈　など

空き家を適切に管理し、建物の劣化を遅らせることができると、資産価値の維持につながるだけでなく、特定空家・管理不全空家に指定されることもありません。

ただし、自分で管理する空き家は無人になっている時間が多く、防犯面のリスク（不審者の出入りなど）を考慮する必要があります。また、賃貸やシェアハウスのような初期投資はかかりませんが、土地・建物の維持には税金やメンテナンス費用などのコストが発生し、大きな負担になる可能性があります。使う予定がなければ、早めに売却するのも一案です。

空き家にかかる税金や諸経費には、以下のようなものがあります。

〈空き家にかかる税金・諸経費〉

• 固定資産税
• 都市計画税
• 水道光熱費
• 火災保険料
• 維持管理費（草刈、塀などの修繕費）
• 解体する場合は解体費　など

空き家を解体し、更地として売却する場合のメリット・デメリット

古い空き家で修繕やリノベーションに大きい費用がかかる場合などには、先に空き家を解体し、更地にしてから売却する方法があります。

空き家をそのままの状態で売却する場合のメリット・デメリット

空き家を解体せず、空き家と一緒に土地を売り出す方法です。

空き家を取得するきっかけは「相続」が多い

親族から空き家を相続した場合、遠方に住んでいると管理が十分に行えず、放置されてしまいます。家は適切なメンテナンスを行わないと、劣化が急速に進行するもの。資産価値が低下した空き家は売却や賃貸が難しく、所有することが大きな負担になります。思い入れのある家でも「適切に管理できるか」「活用方法があるか」といった視点から、どうするか決めることが大切です。

相続は必ずしなければならないものではない

空き家の管理が難しい、活用方法が見当たらないといった場合、被相続人の死亡を知った日（相続人になったことを知った日）から3ヶ月以内であれば、相続放棄を選ぶことができます。
ただし、相続放棄はマイナスとなる空き家だけを放棄できるものではありません。
相続放棄をすると預貯金や現金、有価証券などプラスとなる財産を含めた「すべての財産を同時に放棄する」必要があるため、慎重な判断が求められます。

空き家を相続したのち処分するには

空き家の相続から処分までには、一般的に次のような手続きがあります。

• 法定相続人の確認
  被相続人の配偶者や子どもなど、法定相続人となる人を特定します。

• 遺言書の確認
  遺産の配分や、法定相続人以外への遺贈などについて、被相続人が効力のある遺言書を遺していないか確認します。

• 財産分割方法の決定
  遺言が不十分である場合や、遺言に従わないことを相続人全員が合意した場合には、遺産分割協議によって相続財産の分割方法や割合を決定します。

• 相続登記
  相続した空き家の所有権を相続人に移転します。

• 空き家の処分
  空き家を売却する方法（解体して売る、もしくは解体せずに売る）を決め、売却手続きを進めます。

空き家を相続してから処分するまでの手続きには、時間や労力がかかります。
相続した空き家を処分する流れについてより詳しい解説は、こちらを参考にしてください。

• 家の処分をスムーズに進めよう！空き家のまま放置せず最適な選択を