住宅ローンが残っている家を売りたい！ 完済前に売却する方法と注意点を解説

抵当権を抹消するために

住宅ローンが残っている家などの不動産には、住宅ローンを融資した金融機関が当該物件に抵当権を設定しています。抵当権とは、住宅ローンを借りている人が返済できなくなった場合に、金融機関が地方裁判所に申し出て、担保にしている物件を差し押さえ、競売にかけて貸付金を回収する権利のことです。

住宅ローンが完済されていない住宅の場合、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ原則として住宅を売却できません。もし、手元に完済する資金がない場合、売却と同時に売却益から住宅ローン残債を完済して抵当権を抹消する手続きが必要になります。また、家の売却とローンの完済を同時に行うには、金融機関との話し合いが必要になります。

住宅ローンの残債を確認する

抵当権を抹消するためには、まず住宅ローンの残債を確認する必要があります。残債の確認には、いくつかの方法があります。

一つは、住宅ローンを契約した金融機関から郵送されてくる「返済予定表」で確認することができます。返済予定表には、毎月の返済分やボーナス返済分の返済予定が記載されていて、返済が始まる頃に送られてきます。

もう一つは、毎年金融機関から送られてくる「年末残高証明書」で確認することもできます。年末残高証明書は、住宅ローン控除を受ける人に金融機関から毎年10月下旬頃に郵送されてきます。

返済予定表も年末残高証明書も手元にない場合は、借り入れた金融機関の窓口で教えてもらうことができます。インターネットで確認することができるところもあります。

売却価格を調べる

家を売却するといくらぐらいで売れるかを、あらかじめ調べておくことも大事になります。
売却価格が、ローン残高の支払い額を下回る場合、別途自己資金でその差額を埋め合わせる必要があるからです。

自宅の売却相場を調べる方法の一つとして、レインズマーケットインフォメーションがあります。国道交通省指定の不動産流通機構が運営する不動産取引情報サイトで、最寄り駅などでの成約価格を知ることができます。

出典：レインズマーケットインフォメーション

また、不動産一括査定サイトを利用すると、より正しい査定相場を教えてくれます。不動産一括査定サイトとは、インターネット上で売りたい不動産の情報を入力するだけで、無料で複数の不動産仲介会社に査定依頼ができるサイトです。

「すまいValue」は日本を代表する大手不動産会社6社が運営するサイトで、一度の査定申し込みで最大6社から査定額や回答を受け取れるのでしっかりと比較できて安心です。

すまいValue

ローン残債と売却価格を比較

住宅ローンの残債と売却相場が分かれば、二つを比較して、ローン残債が売却相場を下回る場合は「アンダーローン」と呼ばれ、売却代金でローンを完済できると見込まれるので売却に問題はないでしょう。

問題はローン残債が売却代金を上回る場合です。このケースは「オーバーローン」と呼ばれ、どうしても売却が必要なときは何らかの対策が必要になります。

なお、簡易査定（机上査定）による査定額だけでは、正確な家の価格の相場はわかりません。実際に売却する場合には、訪問査定をしてもらう必要があります。訪問査定では、実際の建物を見て、その使用状況、日当り、敷地の形状、周辺の環境などのチェックが行われるので、この訪問査定をもとに売出価格が決められます。

自己資金で差額を支払う

ローン残債と売却価格の差額分を自己資金で支払う方法です。この方法は手元に余裕資金があったり、親族などから借りられたりできる場合で、その資金で差額を支払って住宅ローンを完済することになります。自己資金等を充てて返済する場合には、事前に返済方法の相談を住宅ローンの融資を受けている金融機関に相談する必要があります。

この方法が有効なのは、ローン残債と売却価格の差額が小さい場合や預貯金に余裕がある場合、親族などが一時的に便宜を図ってくれる場合などです。

住み替えローンを利用する

自宅を売却すると次の住まいが必要になりますが、新居を賃貸住宅ではなく持ち家を購入する場合、「住み替えローン」を利用することができます。住み替えローンとは新居の住宅ローンと返済中のローン残債を一つにまとめる方法です。それができれば抵当権を抹消でき、オーバーローンでも物件を売却できます。

しかし住み替えローンを利用するには、金融機関の審査を受ける必要があります。新居のローンだけでも高額な上、ローン残債の分も加わるので、ローンの返済額が大きくなるので、その分審査が厳しくなります。

この方法は、収入がローンを払ってもゆとりがある場合や売却する自宅が築浅物件で高い売却価格が見込める場合には有効ですが、収入がそれほど多くない場合や売却額があまり見込めない場合、審査を通らない可能性もあります。

任意売却の手続きをとる

現在の住宅ローンが払えないなど、どうしても売却する事情がある場合は「任意売却」という方法があります。住宅ローンが支払えなくなって滞納を続けると、金融機関に住宅を差し押さえられて競売にかけられますが、それを防ぐには任意売却が有効です。

任意売却とは債務者（売主様）と債権者（金融機関）が協議の上、ローンの残債を売却代金で返済しきれない場合でも抵当権を解除してもらって売却を進める方法で、通常の仲介と比べると売主様に制限があるものの、販売価格は市場価格とさほど変わりません。金融機関の同意が得られれば、ローン残債を分割払いにすることも可能です。

ただし、住宅ローンの返済を滞納している場合、滞納記録が信用情報機関に残り、信用にキズがつくことは避けられません。また、売却が不調に終わると、最終的に競売になる可能性もあるので注意が必要です。

諸費用の計算を忘れないように

不動産の売却には諸費用がかかり、売却代金がすべて手元に残るわけではないので注意が必要です。売却額とローン残債だけを比べて、アンダーローンだから大丈夫と思っていると、諸費用が差し引かれて赤字になるということもあります。そのために、あらかじめどのような費用が、どの程度必要になるのか把握しておきましょう。諸費用には 以下のようなものがあります。

確定申告で所得税の還付がある可能性

住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出た場合、確定申告によって所得税が還付されることがあります。

一つは、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。令和5年12月 31日までに住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が生じた時は、一定の要件を満たす場合、その年の給与所得や事業所得などから控除（損益通算）でき、それでも控除しきれなかった場合は譲渡の翌年以降3年間繰り越して控除（繰越控除）できるというものです。

もう一つは、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」で、マイホームを令和5年12月31日までに売却して、新たにマイホームを購入した場合、譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすと、その年の給与所得などから損益通算でき、控除しきれない場合には翌年以降3年内に繰越控除できるというものです。

これらの特例を受けるには、譲渡したマイホームの売買契約日の前日に、償還期間10年以上の住宅ローン残高があることなどの種々の要件をクリアする必要があるので、その内容をきちんと確認する必要があります。

出典：国税庁3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

出典：国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

売却の仲介は信頼できる不動産仲介会社に依頼する

不動産の売却で重要なのは、信頼できる不動産仲介会社に仲介を依頼することです。不動産仲介会社を選び間違えると、売却がうまくいかなかったり、相場よりも安く売却することにもなります。とくに住宅ローン残債があり、オーバーローンの場合はミスが許されません。

ではどのように仲介会社を選べばよいでしょうか。不動産仲介会社の中にも、得手、不得手があり、住宅の売却を専門にしている会社で、居住している地域に強い会社を選びましょう。

住宅の売却の場合、最初に考えるのは、いくらで売却できるかという点です。そこで、おすすめなのは、一括査定サイトで売却価格を調べるとともに、最適な不動産仲介会社を探すことです。その際のポイントは、複数の会社に査定を依頼することです。

一括査定で選んだ不動産仲介会社から訪問査定を依頼する会社を絞ります。その時も複数の会社に依頼します。査定に来た仲介会社の担当と知りたいことや疑問点について話し合うなかで、担当者の人柄や不動産に関する知識、税制改正など新しい情報にも強いことなどが分かってくるので、信頼できると感じられる不動産仲介会社を選ぶことをおすすめします。

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