不動産売却の仲介手数料の計算方法とは？支払時期はいつ？

不動産売却における仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産の売買や家屋等の賃貸借取引の際に、売主様と買主様（賃貸人と貸借人）との間を仲介した不動産仲介会社に支払う手数料を指しています。

仲介手数料はどのようなものにでも発生するものではなく、以下の要件の取引が成立したときにのみ発生します。

• 土地や住宅等の賃貸借
• 中古住宅（中古マンションを含む）、新築一戸建て、土地の売買

ただし、不動産仲介会社が仲介（媒介）せず、売主様と買主様との間で直接契約を行った場合には、仲介手数料は当然に発生しません。たとえば、不動産会社に直接不動産を売却した場合は、売主様であるあなたと買主様である不動産会社との間での直接取引になるので、仲介手数料は不要となるのです。
それに対して、売主様として不動産仲介会社に仲介（媒介）を依頼し、第三者へ不動産を売却した場合は不動産仲介会社に仲介手数料を支払うことが必要になります。なお仲介手数料が発生する不動産取引の場合、その不動産仲介会社に在籍する宅地建物取引士（宅建士）の資格保有者が仲介に携わることになります。また売買契約の場合は、仲介手数料は売主様・買主様双方がそれぞれ支払うことが一般的です。

仲介手数料の上限は？

仲介手数料は、不動産仲介会社がその不動産の買主様を探すにあたりおこなう広告宣伝や、顧客への営業活動に対する報酬と位置づけられています。したがって仲介手数料の金額は原則として不動産仲介会社が決めてよいとされていますが、法律によって上限も決められています。

仲介手数料は、不動産の取引価格によって料率が設けられており、これに従って算定された額が上限額となります。

• ①取引価格：200万円以下×5％
• ②取引価格：200万円超～400万円以下×4％
• ③取引価格：400万円超×3％
• ①～③の合計額＝仲介手数料の上限額

取引価格が1,800万円の場合を例に上限額を求めてみましょう。

• ①200万円以下にあたる部分…200万円×5％＝10万円
• ②200万円を超え、400万円以下にあたる部分…200万円×4％＝8万円
• ③400万円を超える部分…1,400万円×3％＝42万円
• 仲介手数料（①～③）合計額　60万円＋消費税

この場合、仲介手数料の上限額は60万円（消費税別）となります。

仲介手数料の速算方法

上記は、法律に基づく仲介手数料の計算方法をまとめました。不動産の取引価格が400万円を超える場合、以下の計算式で仲介手数料の上限額を算出することもできます。

取引価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

仲介手数料を支払うタイミング

一般的に仲介手数料は現金払いとなるため、売主様としては「仲介手数料はいつ支払うの？」と不安に思われることもあるでしょう。

先ほど仲介手数料は「広告宣伝や顧客への営業活動に対する報酬」と述べましたが、これらはすべて成功報酬制となります。そのため仲介手数料を支払うタイミングは、「買主様との間で売買契約が成立した後」になります。

仲介手数料を支払う方法として、以下の方法が挙げられます。

• ①契約締結時に一括支払い
• ②残金決済・引き渡し時に一括支払い
• ③契約締結時にその半額、残金決済・引き渡し完了時に残りの半額を支払う

先述のとおり不動産売買の場合、不動産売買契約が成立した時点で不動産仲介会社に仲介手数料の請求権が発生することとなりますが、不動産売買においては、契約締結時点では取引が完結していないことが多いことから③の契約締結時に50%、残金決済・引き渡し完了時に残り50%の仲介手数料を支払い時期とすることが一般的となります。

仲介手数料の上限を超える例もある

現在、社会問題として「空き家問題」と呼ばれるものがあります。こういった空き家は既に老朽化が進んでいるケースが多くあり、実際に売却をしたとしても取引価格が低額となってしまうことがあります。

そうなると、不動産売買契約が成立した際に不動産仲介会社が受け取れる仲介手数料も少なくなってしまい、場合によっては、広告宣伝費用や現地調査費用などのコストが仲介手数料を上回り、不動産仲介会社の採算が合わなくなってしまうケースもあるのです。

低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例

このようなケースへの対応措置として、土地売買価格が400万円以下の場合にかぎり、法律で定められた仲介手数料の上限額とは別に、現地調査費用等に要した費用を請求できることになっています。

ただし、仲介手数料と現地調査等に要した費用を合計した金額の上限額は、18万円とその消費税額までと決まっています。 また、このように現地調査費用などが仲介手数料とは別途発生する場合には、売主様と不動産仲介会社との間で事前に合意が必要になります。

まとめ

不動産仲介会社に仲介（媒介）依頼をおこない不動産売買契約が成立すると仲介手数料が発生することを抑えておきましょう。それに加えて仲介手数料の計算方法や特例を覚えておくことで、不動産仲介会社との打合せや売却手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

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