家を売る税金はどうなる？ 住んでいない相続空き家の3,000万円特別控除を詳しく解説

譲渡所得の計算式

不動産売却時にかかる譲渡所得税は、譲渡所得に対して課税されます。譲渡所得は売却代金から各種経費などを除いた利益のこと。次の計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）

こうして求められる譲渡所得が、譲渡所得税における課税標準となります。課税されるのは譲渡所得が発生＝売却益が生じた場合のみであり、売却によって譲渡損失が出ているときには譲渡所得税を納める必要はありません。

譲渡所得税額 ＝ 課税譲渡所得 × 所定の税率

課税所得税は、対象となる不動産を売却した翌年の確定申告で納税手続きを行います。

譲渡収入金額・取得費・譲渡費用

譲渡所得税のベースとなる譲渡所得を計算するにあたっては、「譲渡収入金額」「取得費」「譲渡費用」という3つの要素を確認しておく必要があります。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は、対象となる不動産の所有期間に応じて異なります。所有期間が5年超の場合・5年以下の場合について税率を確認していきましょう。

適用期間の要件

相続空き家の3,000万円特別控除を受けるには、次に挙げる適用期間の要件を満たしている必要があります。

• 相続日から起算して3年が経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
• 特例の適用期間である2023年12月31日までに譲渡すること

特例の適用期間が2023年末に迫っているため、2023年中に空き家の相続を受けた場合には、年内に売却しなければ特例は適用されないということになります。

相続した建物の要件

空き家であれば無条件で適用可能というわけではなく、建物に関する要件も細かく定められています。具体的には、次の項目を満たしていなければ対象になりません。

1. 相続によって土地・建物を取得すること
2. 相続開始の直前において、被相続人が1人で住んでいたものであること
3. 1981年5月31日以前に建築されたものであること
4. 区分所有建築物（マンション、複合ビルなど）以外の建物であること
5. 相続時から売却時に至るまで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと

特に注意したいのが2つ目の要件です。被相続人以外に同居人がいて、相続後も居住している事実がある場合には、特例の適用外となるので気を付けましょう。

ただし、2019年4月以降の売却においては、相続開始直前まで被相続人が老人ホーム等の施設に入所していたケースも「1人暮らし」として認められています。具体的には、以下の3つの要件を満たしている場合です。

• 被相続人が要介護認定または要支援認定を受け、相続開始直前まで老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅などの施設に入所・入居していたこと
• 被相続人が施設入所後も、対象となる建物を、荷物保管など一定の用に供していたと認められること
• 施設入所時から相続開始時まで、事業・貸付・被相続人以外の居住の用に供されていないこと

譲渡する際の要件

家の売却に関しても、要件が定められているので注意が必要です。売却時には、次の要件を満たしているか確認しておきましょう。

1. 売却代金の合計が1億円以下（共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下）であること
2. 耐震リフォームを行うなど、売却時点で新耐震基準に適合すると証明された物件の売却であること、または相続人が建物を取り壊して土地を売却すること

建物の要件になっている「1981年5月31日以前に建築」された建物は、旧耐震基準で建築確認が行われています。特例を受けるためには、現行の新耐震基準に適合していることを証明しなければならないため、必要に応じて耐震補強が必要となるのです。

他の特例との関係

家の売買にあたっては多くの特例が設けられています。関係する特例の中で、相続空き家の3,000万円特別控除と併用できるもの・できないものを見ていきましょう。

＜併用可能なもの＞

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（マイホームの3,000万円特別控除）
• 特定の居住用財産の買換えの特例（特定のマイホームを買い換えたときの特例）
• 住宅ローン控除

マイホームの3,000万円特別控除は併用可能ですが、控除の限度額は両者を合わせた6,000万円ではなく3,000万円となる点は要注意です。

＜併用できないもの＞

• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（取得費加算の特例）

取得費加算の特例については、相続空き家の3,000万円特別控除とどちらの適用を受けるか選択する必要があります。

マイホームの3,000万円特別控除

マイホームを売却するにあたっては、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる特例が設けられています。この制度を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（マイホームの3,000万円特別控除）」と呼びます。

本特例では、長期・短期に関係なく最高3,000万円の控除が可能。適用を受けるには次の要件を満たしていなければなりません。

• 自分が住んでいる家屋を売却すること、または家屋と共に敷地や借地権を売却すること
• 現在住んでいない家である場合、住まなくなった日から起算して3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却の前年・前々年にマイホームの買換え特例などの適用を受けていないこと
• 買主が親子や夫婦、生計を一にする親族など「特別な関係にある人」でないこと
• 一時的な住まいでないこと
• 別荘など、趣味や娯楽のために所有する建物でないこと

今回のケースで注目したいのが1つ目の要件。

マイホームの3,000万円特別控除を受けられるのは、自分が住んでいる家を売却するときのみです。特例を受けるには、家の所有者である親が生前に売却しなければなりません。生前に贈与を受けた子どもが建物を売却したとしても、特例は適用されないので注意しましょう。

特別控除を受けるために親がマイホームを売却した場合、得られた売却代金は現預金として親の資産になります。現預金に比べて不動産は相続税評価額が低くなる傾向にあるため、相続にあたっては不動産のまま相続した方が有利になる可能性があります。

生前に売却してマイホームの3,000万円特別控除の適用を受けるか、不動産のまま相続するのか、自分の状況に合わせて検討するようにしましょう。

所有期間10年超の軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合、一定の要件を満たしていれば、長期譲渡所得の軽減税率の特例を受けられます。

軽減税率は下表のとおりで、譲渡所得6,000万円以下の部分に対して適用されます。6,000万円を超える部分に関しては、本則どおりの所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％です。

この特例を受けるには、次に挙げる5つの要件をすべて満たしていなければなりません。

1. 自分が住んでいる日本国内にある家屋を売却すること、または家屋と一緒に敷地を売却すること（現在住んでいない場合、住まなくなった日から起算して3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること）
2. 売却する年の1月1日時点で、所有期間が10年を超える物件であること
3. 売却する年の前年・前々年に本特例の適用を受けていないこと
4. 対象不動産について特定のマイホームを買い換えたときの特例などの適用を受けていないこと（マイホームの3,000万円特別控除とは併用可能）
5. 買主が親子や夫婦、生計を一にする親族など「特別な関係にある人」でないこと

ポイントは4つ目の要件。マイホームの3,000万円特別控除と併用することで、大きな節税効果が期待できるのです。先に3,000万円を譲渡所得から控除したうえで、残る所得に対して軽減税率を適用するという流れで税額を計算します。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

最後に紹介するのは「特定の居住用財産の買換えの特例（特定のマイホームを買い換えたときの特例）」です。

本特例は、一定の要件を満たすマイホームを2023年12月31日までに売却し、新たなマイホームに買い換えたときが対象。新居の購入代金が旧居の売却代金を上回る場合、旧居売却によって課される譲渡所得税の納付を、買い換えた新居の売却時まで繰り延べることができます。

譲渡所得税の納付時期を後ろ倒しにできるだけであって、非課税になったり税率が軽減されたりするものではない点に注意が必要です。また、上で紹介したマイホームの3,000万円特別控除・所有期間10年超の軽減税率の特例、住宅ローン控除とは併用できません。

特例の適用を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。

＜売却に関する要件＞

• 自分が住んでいる日本国内にある家屋を売却すること、または家屋と一緒に敷地や借地権を売却すること（現在住んでいない場合、住まなくなった日から起算して3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること）
• 売却代金が1億円以下であること
• 居住期間10年以上で、売却する年の1月1日時点で所有期間10年超であること
• 買主が親子や夫婦、生計を一にする親族など「特別な関係にある人」でないこと

＜購入に関する要件＞

• 日本国内の物件であること
• 旧居売却の前年〜翌年までの3年間に新居へ買い換えること
• 耐火建築物でない場合、築25年以内、もしくは一定の耐震基準を満たす建物であること
• 建物の床面積が50平方メートル以上、土地面積が500平方メートル以下であること

売却代金より少ない金額で新居を取得した場合

マイホームの売却代金よりも高い金額で新居を購入する場合、譲渡所得が新居売却時まで繰り延べられるという特例を紹介しました。

しかし、売却代金よりも少ない金額で新たなマイホームに買い換えるというケースもあります。このケースでは、旧居の売却代金と新居の購入代金の差額を収入金額として、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得 ＝ 収入金額 − 必要経費
※収入金額 ＝ 売却代金 − 購入代金
※必要経費 ＝（旧居の取得費 ＋ 譲渡費用）×（収入金額 ÷ 売却代金）

例えば、旧居を8,000万円で売却し、新居を4,000万円で購入するケースを考えてみましょう。旧居の取得費は5,000万円、譲渡費用として500万円がかかったとします。

収入金額：8,000万円 − 4,000万円 ＝ 4,000万円
必要経費：（5,000万円 ＋ 500万円）×（4,000万円 ÷ 8,000万円）＝ 2,750万円
譲渡所得：4,000万円 − 2,750万円 ＝ 1,250万円

上記の計算から、譲渡所得1,250万円に対して課税されることになります。