相続税の仕組みと計算の仕方　不動産の相続税評価額について解説

相続税の概略

相続税は、亡くなった人の遺産などを取得した場合に、受け取った財産にかけられる税金です。例えば、亡くなった人に配偶者と子どもがいた場合、配偶者と子どもは法定相続人として第一順位の相続人となります。ただし、被相続人が遺言書で特定の人に財産の分与を指示している場合は、法定相続よりも優先されます。配偶者も子どももいない場合、被相続人の兄弟姉妹が相続人になれます。

では、どのような財産が課税対象になるのでしょうか。基本的には亡くなった人が所有していたすべての財産が対象になります。現金・預貯金、宝石、株式や債券等の有価証券、土地・建物等の不動産、特許権、著作権、書画骨董など金銭で見積もることができる経済的価値があるものすべてが該当します。

これに加えて、みなし相続財産と呼ばれる死亡保険金や死亡退職金など相続開始前3年以内に贈与された財産や、相続時精算課税による贈与で取得した財産も課税対象となります。なお、相続税には相続税がかからないという基礎控除があります。相続財産の課税価格が基礎控除額を超える場合、相続税の申告が必要になります。

相続税の目的ですが、1つは相続した財産の一部を国に納めて広く社会のために使うことによって資産を再分配することにあります。もう1つは家庭の経済状況による差を縮小して、格差の固定化を防止する機能があります。

相続税の計算式

相続税の計算には、課税対象となる課税遺産総額の算出と、各相続人の相続税額の計算があります。

課税遺産総額の算出は課税対象財産を特定し、非課税財産と基礎控除額を差し引いて算出します。また、各相続人の相続税の計算は、法定相続分に応じた取得金額に税率をかけて控除額を差し引いた分になります。

2015年の相続税制改正

2015年の税制改正の主なポイントは以下の4点です。このうち、基礎控除額の引き下げと相続税率の変更について解説します。

1. 基礎控除額の引き下げ
2. 未成年者控除・障害者控除の引き上げ
3. 相続税率の変更
4. 小規模宅地等の評価見直し

基礎控除額の引き下げ

遺産にかかる基礎控除額が引き下げられました。改正前は5,000万円と法定相続人の数に1,000万円を乗じた金額の合計でしたが、改正後は3,000万円と600万円に法定相続人の数を乗じた金額の合計となり、基礎控除額が減少しました。これによって、相続税の課税対象となる人が約2倍に増えました。

改正前　5,000万円＋1,000万円×相続人

改正後　3,000万円＋600万円×相続人

税率の引き上げ

相続税率が見直され、最高税率が引き上げられました。相続税は累進課税となっているので、相続人の取得金額が多くなるほど税率が増えるようになっています。税率が引き上げられたのは取得金額が2億円超の場合です。改正前は2億円超～3億円以下の税率は40％でしたが、改正後は45％に引き上げられました。また、6億円超は50％でしたが、55％に改正されました。

法定相続人の取得金額2億円超～3億円以下　改正前　税率40％　→　改正後45％

法定相続人の取得金額6億円超　改正前　税率50％　→　改正後55％

土地部分の相続税評価額

土地の評価は、宅地、田、畑、山林などの地目ごとに行われます。評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。相続税では土地を時価で評価することとされていますが、納税者が土地の時価を自分で把握するのは容易ではないことから、国税局では課税の公平性や申告の便宜を図るため、毎年、全国の民有地について路線価と評価倍率を定めて公開しています。

路線価は1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮して公示地価の80％程度を目安に定めています。路線価が定められていない土地については、倍率方式で評価されます。

建物部分の相続税評価額

家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。つまり、家屋は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となり、再建築価格の50～70％が目安になります。

再建築価格とは、評価時にその家屋を再度建築したと仮定して、必要な建築費を算出し、そこから建築時からの経過年数や損耗の程度等による減価を考慮して評価します。

相続税対策は相続前に検討する

どこにどのような財産があるかが被相続人しか知らないという状況では、被相続人が亡くなると大変です。そこで、財産の内容が残された家族などに分かるような財産目録を作成しておくことが大事です。特に不動産の場合は、固定資産税評価額から土地の価格も記載しておくと、資産の分割を考える際にも楽になります。

不動産は相続税評価額が圧縮できるので有効ですが、相続人が複数いるときは紛争のもとになることもあります。相続税の納税、遺産の分割など必要な手続きも多いので、相続前に着手しておくとよいでしょう。

相続税対策として、相続税評価額を減らす方法が考えられます。現金・預貯金で相続すると額面通りの評価額になりますが、収益不動産を購入することで実勢価格よりも相続税評価額を少なくすることができます。資産を不動産に組み替えることで相続税評価額を70％程度圧縮でき、さらに賃貸することによって借地割合・借家割合によって評価額を下げることが可能です。

小規模宅地等の特例制度も確認しておきましょう。前章で見たように、土地の利用区分に応じて、50～80％評価額を下げられます。

相続税には納付期限がある

相続税の申告・納付は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に行うことになっています。納付期限までに申告をしなかった場合は、本来の税金のほかに加算税や延滞税がかかる場合があるので注意が必要です。

相続が発生すると、相続人の特定、相続財産の確認が必要で、借金などの負債も調べる必要があります。法定相続人の人数によっては、内容が決まるまで時間がかかります。また、相続内容によっては金銭の工面が必要な場合もあり、時間がかかることもあります。このため、事前に調査や準備ができるものは、相続前から進めておくようにしましょう。

共有名義のままにしておくのは危険

土地や建物などの不動産は、相続する人が決まるまでは、相続人全員での共有財産（遺産共有）となります。相続した不動産を特定の相続人が引き継ぐのではなく、相続人全員の共有名義のままにしておくことは、一見平等のようですが、デメリットが大きく、危険なので注意が必要です。

例えば、共有名義の不動産を売却する必要が生じた際に全員の合意が必要になります。また、共有状態のままで相続人の誰かが亡くなると、その不動産に対してさらに相続が発生して相続人の数が増えて複雑になってしまいます。

相続した不動産を空き家のままにしておく場合、固定資産税など共有名義人が不動産の持ち分割合に応じて負担する必要があり、払わない共有名義人がいれば、もめごとに発展する可能性もあります。このような事態を避けるためにも、不動産は特定の相続人が引き継ぐことがおすすめです。