不動産売却・一括査定コラム：不動産を売却する際の注意点

自己破産の場合は、早めに売却の意思を固めることがポイント

資産整理で考えられる理由のひとつとして、自己破産などによる債務整理が考えられます。こういったケースでは「任意売却」という選択肢があります。任意売却は、住宅ローンを支払えなくなった債務者と住宅ローンを貸し出している債権者合意のもとに不動産を売却するというもので、仲介で売却されるのと同じぐらいの価格で売却できるという特徴があります。

そのほかでは「競売」があります。これは、住宅ローンの返済が滞っていて再三の通告にも従わない場合、銀行などが裁判所に申し立てることによってその物件が差し押さえられ、強制的に売却されてしまうというものです。少しでも高い価格で売却したいところですが、落札価格は市場相場の5割～7割程度にとどまることが多く、債務を抱えていながら、低い価格で手放すことになってしまうという大きなデメリットがあります。また、競売物件は裁判所で管理され、競売物件情報などで掲載されることから、近隣の人に知られてしまうというデメリットもあります。

自己破産しそうな場合には、早めに売却の意思を固め、任意売却について不動産仲介会社に相談することがダメージを最小限に抑えるポイントといえます。

投資用物件の運用や売却タイミングは、日々の動向に注力することが大切

投資用物件を所有する目的は、自分の資産を不動産に投じて利益を得ること。その利益には、賃貸中の家賃収入で得られる「インカムゲイン」と、投資目的で所有する不動産を値が上がったタイミングで売却することにより得られる「キャピタルゲイン」の2種類があります。売却の場合は後者のキャピタルゲインについて考える必要がありますが、常に不動産価格の上がり下がりには注意を払って適切な売却時期を見極めていくという点がポイントとなります。

先ごろ2025年1月1日時点での路線価が発表されましたが、中央区銀座５丁目 銀座中央通り（銀座鳩居堂前）では、前年を上回る4,808万円／㎡で40年連続1位となりました。都市部を中心に不動産の需要が拡大しており、好立地にある不動産を中心に価格は上昇傾向にあると判断できます。ただし、バブル期を上回るような価格になったということは、“今よりも上がるということはさすがにないのでは？”という見方をすることもできます。また、全体から見て上昇傾向にあるとはいえ、不動産はこの世に二つとないもの。それぞれの条件によって購入時期よりも高く売却できるかどうかは異なります。

不動産会社のホームページなどで売出物件を見ていると、どのくらいの価格で売却できそうなのかある程度わかります。しかし、不動産の価格は直近の取引事例や、個々の物件の状態によっても大きく変わってくるものです。あくまでも目安として考え、不動産仲介会社にこまめに足を運ぶなどして、新鮮な情報を得ながら売り時を見極めることも大切です。

相続対策としてベストな方法を検討することが重要

平成27年に相続税の基礎控除額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」に減額されたことによって、それまで対象外だった人も相続税の申告が必要となるケースが増えてきました。これを機に、遺された家族が困ることのないよう、相続する不動産の売却について早めに考えたいと思っている方が多いようです。

所有する不動産を売却し、現金を得ることでさまざまな用途に活用できるというメリットが期待できます。例えば、相続する資産がそれまで住んでいた不動産のみの場合、相続人の間で分割しにくいというのが難点となります。せっかくの資産が揉めごとの原因となるのは誰しもが望んでいないことです。そんなとき、予め売却して現金化しておけば、分割方法による揉めごとを事前に防ぐことができます。
また、相続税は申告から納税まで、「相続発生時（被相続人が死亡したことを知った日の翌日）から10ヶ月以内」に済ませなければなりません。そのような場合でも、売却されて得た現金は相続税に充てることができるので、納税時に慌てなくて済むというメリットもあります。

ただ、相続手続きを進めながら、不動産の売却までとなるとなかなか手が回らないというのが実情です。納税に間に合わせるために想定を大幅に下回る金額で売却してしまったという失敗談もよく聞かれますので、相続人の負担が軽減できるよう、元気なうちに対策をしておくことが大切です。予め現金化して相続人に生前贈与するなど、資金をしっかり活用することも視野に入れておくといいかもしれません。

売却されて現金化するだけでなく、得た現金や他の所有資産を見直して資産を組み換えるという方法もあります。不動産であれば、立地があまりよくなく、古くてメンテナンス費用がかさむ収益性の低い不動産を売却し、より収益性の高い物件に組み換えることで安心を得るというのもいいでしょう。

相続対策に関しては、資産状況だけでなく、相続人の人数やご家庭の事情によっても異なります。早い段階で相続発生時に考えられる心配事や問題点は何なのかを洗い出し、クリアできる最適な方法は何かを親族を集めて話し合って、それぞれが納得・同意しておくことが大切です。ただし、相続に直面するのは人生に何度もあることではありません。不動産という資産についての活用方法や対策、基本的な知識などについては、さまざまな事例を知っている不動産仲介会社に相談し、ご自身なりのベストな方法を探るというのが得策かもしれません。

買取であれば、すぐに現金化が可能。しかし、その内容をしっかり理解しておくことが大切

“急にまとまった現金が必要になった”などの理由で、所有する不動産の売却を検討するというのも査定理由として比較的多く見られるケースです。

不動産売却というと不動産仲介会社と媒介契約を結び、インターネットやチラシなどの販売活動を通して購入希望者を募っていく「仲介」という方法が一般的ですが、引き渡しまで数ヶ月を要するなど、すぐにでも現金が欲しいという方には不向きともいえます。

こういった場合は、予め取り決めた金額で不動産会社が買主となる「買取」という方法があります。一般に向けた販売活動は行わないため、引き渡しまでスピーディーに進められるのが特徴です。仲介で売却されるよりも売却価格が低い可能性がありますが、確実に早く売却されたいというケースには向いています。ただし、買取はその不動産会社が直接買取るケース以外に、買取業者を紹介されるケースもあります。後者の場合、リフォームやリノベーションをして再度販売をするケースが多く、手のかかる物件や売りづらい物件は買取してもらえない可能性があります。このように買取は条件が厳しくなることから、仲介に比べると売却のハードルが上がり、不動産会社探しが難しくなることも理解しておきましょう。