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不動産を相続した場合、「相続人」にはどのような税金負担があるのでしょうか。また、相続した不動産を売却する場合、どのような流れをたどる必要があるのでしょうか。相続はわからないことが多く、直面すると頭を抱え込んでしまうことが少なくありません。いざという時に「混乱しない・損をしない」ため、知っておきたい相続のポイントを紹介します。
※下記内容は2025年4月時点の法律・税制に基づいています。
目次
相続した不動産を売却する際の流れ
親の死去に伴い、親が所有していた不動産の処分を考える人もいることでしょう。しかし、名義が死亡した人のままでは、その不動産を売却することはできません。いったん相続による名義変更手続きを行い、正当な相続人の名義に変更したのちに売却するなど、所定の手続きを踏む必要があります。具体的な流れを細かく見ていきましょう。
① 遺産分割協議により財産を取得する相続人を決定する（法定相続人が複数いる場合）
法定相続人同士で「遺産分割協議」を行い、全員合意のうえで遺産分割協議書を作成する必要があります。この遺産分割協議によって不動産の相続人を決定することが売却への第一歩となります。
ただし、2019年に民法が改正され、被相続人（死亡した人）の配偶者が相続開始時に被相続人所有の建物に居住していた場合、その建物に無償で居住できるようになりました。この権利を「配偶者居住権（2020年4月1日施行）」と呼びます。これにより、相続した不動産を安易に売却ができないケースも存在します。
また、被相続人が「家は長男に譲る」などのように、遺言によって特定の相続人を指名している場合もあります。遺産分割協議の前に、有効な遺言などがないかも確認しておきましょう。
② 所有権移転を行う
遺産分割協議による所有権移転登記（登記名義の変更）を行います。売却が決定している場合は、法定相続配分に従った「持分移転登記」よりも、相続人を一人に決めてしまったほうがその後の手続きがスムーズです。
相続手続きや登記手続きは、司法書士や土地家屋調査士に委任するとよいでしょう。
③ 不動産売却へ向けた手続きがスタート
相続に関する協議と所有権移転登記を終えたら、売却に向けて本格的に動き出すことができます。売却方法には、不動産仲介会社に媒介（仲介）を依頼して買い手を探してもらう方法と、直接不動産仲介会社へ売却するという方法がありますので、不動産仲介会社のアドバイスを受けながら進めていくといいでしょう。
不動産相続後に売却すると相続税と譲渡所得税が必要
相続には「相続税がかかる」ということは、だれしもが「なんとなくわかる」「知っている」と答えるでしょう。さらに相続した不動産を売却すると、「譲渡所得税」が発生するケースもあります。これらの税金の存在を認識したうえで、売却を検討することが大切です。
相続税とは？
相続税とは、被相続人（死亡した人）から遺産を継承する際に、遺産総額に対して課される税金のことを指しています。基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）があるため、おおむね遺産総額3,000万円以上の相続に関して課されます。
譲渡所得税とは？
譲渡所得税は、所有不動産を売却した時に得られる「売却益」に対して課される税金を指しています。課される税率は、売却した年の1月1日現在での所有期間によって判断されます。
所有期間が5年未満の場合と5年以上の場合とで、支払うべき譲渡所得税が大きく変わるので、相続した土地をすぐ手放さなければいけないという場合には、特に注意が必要です。
すぐに売却して高い税率で譲渡所得税を支払うか、固定資産税や維持管理費の負担を覚悟して税率が低くなるまで所有するのか、早めに決めておくといいでしょう。
不動産売却時に最大3,000万円控除される「マイホームを売った時の特例」とは
先に記した通り、不動産を売却した際には「譲渡所得税」が課税されますが、マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、売却益から最高3,000万円までの控除を受けられる「マイホームを売ったときの特例」が適用されます。
税金の負担を大きく軽減させることができますが、住まなくなった日から3年を経過する日が含まれる年の12月31日までに売却しなければ適用されませんので注意しましょう。また、確定申告を行うことが特例適用の条件となるので、売却をした際には必ず確定申告にて特例の適用を正当化させましょう。
その他、不動産売却に関わる費用とは
不動産を売却する際には売主にもさまざまな費用負担が発生します。「売却益」を計算する際には以下の計算式のように、負担した費用を計上して求めましょう。
売却益＝売却金額 －（購入金額＋売却に伴う費用）
- ※購入金額のうち建物価格は減価償却をされたうえで算定をする必要があります
また、受け取った領収証は、なくさないよう大切に保管しておきましょう。
売却時に発生する費用には以下のようなものがあります。
- 不動産会社に支払う仲介手数料（消費税含む）
- 売買契約書作成に伴う印紙代
- 境界を確定するため土地家屋調査士などに支払った費用
- 測量費など土地や建物を売るために要した費用
まとめ
土地を相続した時に発生するさまざまな税金についてまとめました。売却を検討する際には税負担も考えながらの行動が必要になります。遺産分割協議を行う場合には財産目録を作成し、故人の遺産総額を把握することも節税に向けたステップと考えましょう。
ただし、相続税・譲渡所得税には控除の特例があります。早めに土地を売却することで、これからの負担を軽減できるメリットも存在していますので、シミュレーションをしながら、家族にとって良い方法を模索していくことも一案です。
土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください。
＜監修者＞
斎藤 勇
ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士
保険や貯蓄、住宅ローンなど、お金にまつわる疑問や悩みごとの相談に応じている。不動産取引では不動産投資を通じて得た豊富な取引経験をもとに、売り手と買い手、貸し手と借り手、それぞれの立場でアドバイスを実施。趣味はマリンスポーツ。モットーは「常に感謝の気持ちを忘れずに」。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
- ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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