住宅ローン返済中でも家は売却できる！売却時のポイントや注意点について

住宅ローンの残債を調べる

住宅ローン利用中の残債を調べるには、金融機関から毎年送付される「年末残高証明書」を確認します。
年末残高証明書には、住宅ローンの借入額や、書類作成時点の住宅ローン残債が記載されています。

年末残高証明書が手元にない場合は、金融機関の窓口で借入金の残高証明書を発行し、住宅ローン残債を確認しましょう。

ただし、年末残高証明書や窓口で発行した残高証明書に記載されている借入額は、利息を含まない金額である場合が多いです。返済計画でこれらの書類を活用する際は、利息も考慮するよう注意しましょう。

家の成約価格を調べる

家をいくらで売却できるか知るには、現在の相場を把握することが大切です。しかし、不動産の相場は周辺環境や市況などあらゆる条件によって変動します。適正な相場を知るためには、不動産仲介会社に査定を依頼することをおすすめします。

また、査定の依頼は複数社に出すこともポイントです。依頼先が1社のみだと査定結果の比較対象がなく「相場に合っているかどうか」を判断できません。不動産仲介会社により査定結果に幅があるため、できるだけ複数の不動産仲介会社へ査定を依頼し、相場とのずれがないか確認してみましょう。

査定依頼時は売りたい不動産や売主様の情報が必要となりますが、不動産一括査定サイトを利用すれば、まとめて一度に複数社への査定依頼が可能です。

家の売却代金で住宅ローンを返済できるか確認

住宅ローンが残っている家を売却する際は、売却代金で住宅ローンを完済する流れが理想です。
家の売却相場を把握できたら、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか確認しましょう。

家の成約価格が住宅ローン残債を上回っている「アンダーローン」の場合は、売却代金を住宅ローンの返済にあてられるため、問題なく完済できます。
成約価格が住宅ローン残債を下回っている「オーバーローン」の場合、売却代金で返済できない差額を自己資金でまかなう必要があります（※）。

※注意するポイント
家の売却時は、仲介手数料や登記費用などの諸費用も発生するため、【住宅ローン残債＋諸費用】を考慮した資金計画を立てることが大切です。

自己資金で補填する

不動産仲介会社から提示された査定価格と住宅ローンの残債を比較して「成約価格で住宅ローンが完済できない」と判断されるときは、足りない金額を自己資金で補って完済することもできます。

引渡しまでに自己資金を用意できる場合は、オーバーローン状態でも問題なく家を売却できます。この場合、売却した家の引渡し時に、金融機関へ【家の売却代金＋自己資金】を振り込む流れとなります。

住み替えローンを利用する

「住み替えローン」とは、家の買い替えを行う際、返済しきれなかった住宅ローン残債を、次に購入する家の住宅ローンに上乗せするローンのことです。

引渡しまでに自己資金が用意できない場合、住み替えローンを活用して住宅ローンが残った家を売却できます。
しかし、住み替えローンは購入する不動産の担保価値以上の住宅ローンを組むことになるため、審査が厳しくなります。

住み替えローンの利用を検討する場合、「そもそも住み替えローンを利用できるのか」「無理なく返済できるのか」を、不動産仲介会社と金融機関へ確認しましょう。

住み替えローンを利用する場合のメリット・デメリットについては、以下を参考にしてください。

・住み替えローンのメリット
融資条件により、今よりも低金利な住宅ローンを組める可能性がある
手持ちの資金がなくても、家を住み替えることができる

・住み替えローンのデメリット
住宅ローンの借入額が増える
審査基準が厳しく借りるのが難しい

リースバック

リースバックは、任意売却（詳細は後述）により、一度売却した家に借主として住み続ける方法のことです。リースバックで売却を行うと、家の所有権は他者へ移りますが、最終的に物件を買い戻すことも可能です。
「住宅ローンの完済は難しいけど家を手放したくない」という方は、リースバックを検討することも方法の1つです。

ただ、リースバックを認めてくれる買主様を見つけるのは容易ではありません。リースバックによる売却を検討する際は、売主様のご両親など信頼できる人にお願いをするか、不動産仲介会社に相談しましょう。

任意売却で売却する

任意売却とは、住宅ローンの残債がある状態でも、金融機関の合意を得て家を売却する方法のことです。任意売却は、誰にでも許可が下りるわけではなく、特別な事情などにより住宅ローンを返済できず、滞納が続くような場合にかぎり検討できる売却方法です。

金融機関の合意がなければ実行できないため、任意売却を利用したい場合は、任意売却の実績がある不動産仲介業者に相談しながら、慎重に手続きを進めましょう。

金融機関から任意売却の合意をもらえるケースとしては、
「離婚や転勤などのやむを得ない事情で住宅ローンの返済が難しい」
「収入が減少する中で住宅ローン以外の債務が重なり住宅ローンの返済が難しい」
上記のように判断された場合などがあります。

また、任意売却を利用すると信用情報機関に登録され、日常生活で不便になる場面が出てくるかもしれません。「任意売却＝最終手段」と覚えておき、利用はなるべく避けるようにしましょう。

経験豊富な不動産仲介会社を選ぶ

住宅ローンが残っている中で家を売却する際は、適正価格で売る工夫が大切です。家を適正な価格で売却するためには、実績豊富な不動産仲介会社を選びましょう。

また、オーバーローン状態になってしまった場合は、売主様の状況に合わせ、どのように売却を進めるか個別の対応が必要となります。

経験豊富な不動産仲介会社なら、多くの事例から売主様の希望に近い形になるよう提案やサポートができるため、不安を解消しながら売却を進められるでしょう。

税金控除制度を利用する

家を売却した際は、利益に応じて税金を納める必要があります。

税金控除制度を利用して売却後にかかる税金を抑えることにより、その分の資金を新居費用（購入費用、諸費用、住宅ローンなど）にあてられ、資金に関わる不安を減らせます。
家を売却したときに、どのような特別控除の適用を受けられるのか、確認しておきましょう。