不動産のローンが残っている（残債がある）状態で売却することは可能なのか？

住宅ローンを返済中でも、不動産売却は基本的に可能

住宅ローンを返済中でも持ち家を売却することは可能ですが、その際には売却代金で住宅ローンを完済しなければなりません。もしも、不動産の成約価格が住宅ローンの残債（未返済額）より低かった場合には、不足分を預貯金などで補填する必要があります。成約価格と預貯金を合わせても住宅ローンを完済できない場合、そのままでは売却は困難になります。

抵当権が設定されている物件は注意が必要

住宅ローンを利用すると、購入する不動産に「抵当権（ていとうけん）」が設定されます。法務局で入手できる不動産の登記事項証明書に記載されているので、この機会に確認しておくといいでしょう。

抵当権とは担保と同じ意味で、返済が履行されていれば全く問題はありません。しかし、住宅ローンの返済が滞った場合には、金融機関は返済される金銭の代わりに、抵当権を設定した不動産を差し押さえることができます。このように、抵当権が設定された不動産は買主が不安定な立場に立たされることから、「売主の抵当権が残ったままでは購入できない」ということになります。そのため、抵当権が設定されている不動産を売却する際には、売却代金などで住宅ローンを完済することが第一条件になります。

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① 一般売却

一般売却とは、転勤や買い替えなど、所有者の意思で住んでいる土地を離れる必要がある場合に行う売却方法で、「ローン残債額＜成約価格＋自己資金」であることが前提となります。
成約価格が住宅ローンの残債を下回り、自己資金を使ってもローンを完済できそうもない場合でも、「銀行から新たに融資を受けて完済の資金に充てる」という選択肢が取れるケースもあります。該当しそうな場合には、早めに不動産仲介会社と住宅ローンを借りている金融機関に相談をしましょう。

② 任意売却

任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった場合、債権者（金融機関など）の同意を得て不動産を売却する方法です。
住宅ローンの返済が滞ると、債権者は後述する競売によって不動産を売却することがありますが、競売にかけられてしまうと急に住まいを失うなど、生活の再建が困難になることがあります。その点任意売却は、自分の意思で家を手放すことで住宅ローンの返済をなくし、住み替え先や時期をある程度調整できることから、生活を立て直しやすいといえます。また、市場価格に近い価格で売却でき、ケースによってはローン返済のうえで手残り資金を得られることもあります。

債務整理が絡んだ任意売却は弁護士が介入することが一般的ですが、近年は不動産会社が主導する任意売却支援サービスも普及しつつあります。まずは不動産会社に相談してみるといいかもしれません。

③ 競売

競売とは、住宅ローンなどの返済を滞納した場合に、債権者（金融機関）が裁判所に申し立て、差し押さえた不動産を強制的に売却する手続きのことです。落札価格は市場相場の5割～7割程度にとどまることが多く、不動産を相場より低い価格で手放すことになってしまうのはデメリットといえます。また、競売は債務者（住宅ローンを借りている人）が申し立てることができません。自分のペースで売却が行われない点も大きなデメリットです。