土地売却の際の地中埋設物とそれに伴う契約不適合責任の関係について

地中埋設物とは？

地中埋設物とは、既存建物の基礎部分やコンクリート片、屋根瓦などの建築資材（いわゆるガラ）、古い水道管、浄化槽、井戸など、地中に埋まっている廃棄物などを指します。
産業廃棄物に対する規制がそれほど厳しくなかった時代には、建物を解体する際に発生した屋根瓦やコンクリート片をそのまま地中に埋め戻すことが珍しくありませんでした。
しかし地中埋設物は不要物と化しているにもかかわらず、地中に埋まったままの状態であるため、買主が新しく建物を建てようとするときに基礎工事の阻害要因となる場合があります。そうした場合、売主に契約不適合責任が生じるケースも少なくありません。
このように、地中埋設物は買主と売主にとって大きなリスクとなる可能性があるのです。

※2020年4月1日から施行された民法では「瑕疵担保責任」という概念が廃止され、「契約不適合責任」に変わりました。

地中埋設物が契約不適合責任に問われる場合とは

地中埋設物の存在を知っていながらその事実を告げずに土地を売却した場合、売主に「契約不適合責任」が問われます。この場合の地中埋設物は「瑕疵（欠陥や不具合のこと）」と呼ばれ、不動産取引においては「見ただけでは発見することが難しい欠陥や不具合」を指します。
契約不適合責任を問われると、買主から地中埋設物の撤去費用を請求される可能性も否めません。代金の減額請求や損害賠償請求、契約の解除を求められるケースも想定されます。

また、民法では「買主はその不適合を知ったときから1年以内に売主に通知しなければならない」とされていますが、売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合、宅建業法では「物件の引き渡し後2年以内」を最低条件に、契約不適合責任の期限を設定する特約が認められています。

このように、契約不適合責任においては、売主が契約と違うものを売れば契約不適合とみなされ、売主の責任が重くなりますので注意が必要です。

地中埋設物の調査方法

地中埋設物があるかどうかわからない場合、まずはその土地に建てられていた建物の図面や資料などをチェックするのが一般的です。「どの位置にどのような建物が建てられていたか」を確認することで、地中埋設物の有無を推測します。
たとえば、建てられていた建物が平屋の建物であれば浄化槽が残っている可能性があり、マンションやビル、クリーニング工場、ガソリンスタンドなどが建っていた場合は、地中に何らかの建築物等が埋まっているリスクを考慮しなければなりません。
また、図面や資料による机上調査以外の地中埋設物の調査方法として、「物理探査・非破壊工法」が挙げられます。代表的なものとしては、電磁波を利用した地中レーダー探査があります。その他にも、ユンボやボーリング調査が挙げられますが、売主が個人の場合これらは一般的ではありません。

地中埋設物でも基礎杭などは問題ないケースもある

建物の建築に影響がないなど「買主に特段の不利益を与えない」とされる場合は、「地中埋設物があっても瑕疵に当たらない」と法的に判断されるケースがあります。具体的には、地中の基礎杭や下水管などがそれに該当します。
しかし、いずれにしても売買契約を締結する際には、これまでの土地の利用状況や地中埋設物の有無などについてすべて説明する義務がありますので「不利益に当たらないだろう」と勝手に判断することは避けましょう。地中埋設物が見つかった場合の対応や負担責任をしっかりと取り決め、売買契約書に明記しておくことが大切です。

まとめ

土地の売却後に地中埋設物が見つかれば契約不適合責任を問われ、損害賠償を請求されるケースもあります。そのため、土地を売却する際には、地中埋設物の可能性について不動産仲介会社に事前に説明しておくことで、トラブルに発展するリスクを軽減することができます。必要に応じて地歴調査を行うなど、事前の対策を検討しておくと良いかもしれません。

契約不適合責任への対応について、積極的に取り組んでくれる不動産仲介会社を選ぶことが重要です。土地売却を検討している方はすまいValueへ相談をしてはいかがでしょうか。

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