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投資用マンションの売却を検討している人もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、不動産売却に伴い税金の支払いや申告が必要となる場合がありますので、これらを踏まえた準備が必要です。
そこで今回は、投資用マンションの売却方法や税金・申告についての注意点について解説します。
目次
投資用マンションを売却するタイミングはいつ？
首都圏を中心にマンション価格が上昇傾向にあります。特に都内では超高額マンションも堅調に推移しており、富裕層を中心に国内外の投資家の買い意欲が旺盛です。また、新築マンションの価格上昇に伴い、中古マンションの人気も高まっています。都内を中心に、中古マンションもしばらく堅調に推移しそうですが、投資マネーの多くが都内のマンションに流れており、地方都市のマンションは横ばいで推移するケースもあります。
一方、不動産市況にさまざまな影響を与える金利動向を見ると、これまで続いていた超低金利の時代は終わり、金利がじわじわ上昇しています。
こうした情報に触れ、「マンション価格はまだ上昇するだろう…」「そろそろピークアウトしそうかな…」など、考え方・感じ方は人それぞれ違うかもしれません。今後のマンション市況を正確に予想するのは困難ですが、「そろそろ売却しようかな…」とお考えの方は、検討の余地があるかもしれません。
投資用のマンションと住居用マンションの価値の違い
投資用のマンションは家賃収入や売却益を得ることが目的とされているため、居住用のマンションとは価値の算出方法が異なります。投資用のマンションの具体的な価値の算出方法は以下の3つです。
収益還元法
収益還元法では、対象の不動産が将来生み出すであろう純収益の現在価値を求めることにより、不動産の資産価格を算出します。
賃貸用不動産や事業用不動産の価格を求める際に有効で、後述する取引事例比較法や原価法に比べて合理性が高いといえるでしょう。
また、収益還元法の計算には得られる収益をもとに計算する「直接還元法」と、将来のキャッシュフローをもとに計算する「DCF法（Discounted Cash Flow法）」の2種類があります。
＜直接還元法の計算式＞
一年間の純収益 ÷ 還元利回り
＜DCF法の計算式＞
不動産保有期間に得られる収益※＋ 将来の売却価格※
※いずれも割引率を適用し、現在価値にして計算します
原価法
原価法は、売却したい不動産の再調達価格（同じ建物を再建築した際の価格）をもとに不動産の価格を算出する方法で、原価法で算出された価格が「積算価格（評価した建物と土地の合計額）」になります。
＜原価法の計算式＞
延床面積×再調達価格×残存年数（耐用年数－築年数）÷ 耐用年数
取引事例比較法
取引事例比較法は、対象の不動産と類似している不動産の過去の取引事例をもとに価格を算出する方法です。条件が類似した不動産の成約事例から坪単価を割り出し、それを売却したい不動産の広さに換算して計算をします。
その後、算出された価格に立地条件や部屋の状態などを加味して価格を決めるのが一般的です。
投資用のマンションの売却方法
投資用のマンションの売却方法は他のマンションと同じで、売主自ら売却する「個人での売却」と「不動産仲介会社を経由した売却」の2択になります。それぞれメリット・デメリットがありますが、不動産仲介会社に依頼した方がより多くのメリットが得られます。
個人での売却
個人での売却では、自由度が高いというメリットがありますが、その分手間や負担が大きくなるのが特徴です。
＜メリット＞
- 自分で売出価格を自由に設定できる
＜デメリット＞
- 買い手を自分で探さなければならない
- 不動産情報サイトに物件を登録できない
- 売買契約書などの書類をすべて自分で作成する必要がある
不動産仲介会社を経由した売却
不動産仲介会社を経由して売却を依頼した場合は、自分に代わって不動産のプロが売却を行ってくれるため、さまざまなメリットを得ることができます。
＜メリット＞
- 買い手を探すサポートをしてもらえる
- 不動産情報サイトに物件を登録できる
- 書類作成などをすべて任せることができる
すまいValueの6社であれば数多くの不動産の売却に携わってきた実績があるので、初めての売却でも安心して任せることができます。
投資用のマンションの売却時に発生する税金と特例について
投資用のマンションの場合、売却時に以下の税金が発生します。
＜売却時に発生する税金＞
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 住民税
- 消費税※
※消費税の納税義務が発生するのは事業として不動産取引を行っている人に限られ、事業以外で投資用マンションを売却されたような場合には、通常は消費税の納税義務は発生しません。
また、投資用のマンションは居住用のマンションと異なり、以下の特別控除や軽減税率の特例などを使うことができません。そのため、支払う税金は居住用のマンションを売るよりも高くなりがちです。
＜対象外となる控除及び特例＞
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- 特定のマイホームを買い換えたときの特例
投資用のマンションの売却では「特定事業用資産の買換え特例※」が適用できるケースもあります。ただし、この特例は適用条件が細かくなるため、適用を希望する際は不動産仲介会社に確認するようにしましょう。
※個人が事業の用に供している特定の地域内にある不動産を売却し、一定期間内に特定の地域内にある不動産（買換資産）を購入したケースが対象です。1年以内に事業の用に供するなどの条件を満たせば、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません）
投資用のマンション売却時の確定申告について
投資用マンションを売却して譲渡益（売却益）が出た場合には、確定申告をして税金を納めます。一方、譲渡損（売却損）が出た場合には、税金を納める必要がないため確定申告は不要です。これは居住用のマンションも同様です。
大きく違うのは「損益通算」で、居住用マンションを売却して譲渡損が出た場合には、確定申告すれば他の所得と損益通算できる特例（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）が使えます。しかし、投資用のマンションは特例が使えないことから、他の所得との損益通算ができません。なお、同じ年に別の不動産を売却して譲渡益がある場合には、不動産所得の範囲内で損益通算をすることができます。
不明点がある場合には自分で判断せず、税理士などの専門家に相談してみるのがおすすめです。
まとめ
投資用のマンションの売却は、税金の扱いや適用できる特例などが居住用のマンションと異なります。そのため、売却の際は信頼できる不動産仲介会社や税理士などに相談し、自分にとって最適な方法で売却するようにしましょう。
その際は不動産売却のプロであるすまいValueに相談してみてはいかがでしょうか。
土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください。
＜監修者＞
斎藤 勇
ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士
保険や貯蓄、住宅ローンなど、お金にまつわる疑問や悩みごとの相談に応じている。不動産取引では不動産投資を通じて得た豊富な取引経験をもとに、売り手と買い手、貸し手と借り手、それぞれの立場でアドバイスを実施。趣味はマリンスポーツ。モットーは「常に感謝の気持ちを忘れずに」。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
- ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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