相続した家を売るときにかかる税金には特例がある？ 相続税の取得費加算の特例などを解説

長期譲渡所得（所有期間が5年を超える場合）

売却する不動産の保有期間が、その年の1月1日に5年を超える場合、譲渡所得は長期譲渡所得となります。長期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得税　15％

復興特別所得税　0.315％

短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）

売却する不動産の保有期間が、その年の1月1日に5年以下の場合、譲渡所得は短期譲渡所得となります。短期譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得税　30％

住民税　9％

復興特別所得税　0.63％

譲渡収入金額

譲渡収入金額は、売却した土地や建物の代金に、固定資産税・都市計画税の清算金を加えたものです。

固定資産税・都市計画税は、毎年１月１日時点での所有者が納税義務者となりますが、通常は売買契約成立の時点で買主様と売主様が日割りで精算することになっています。

ここから経費等を差し引いた金額が、譲渡所得になります。

取得費

取得費は、売却した土地・建物を、購入したときに支払った購入代金に、購入する際にかかった各種費用（仲介手数料・登記関係費用・不動産取得税など）を加え、さらに、その後その物件のために支出した改良費・設備費を加算した金額をいいます。

取得費の計算には実額法と概算法の2つがあります。実額法と概算法では取得費が大きく食い違い、ひいては課税所得額に大きな差が生まれますので、できれば実額法で計算できるように必要な書類を探しておきましょう。

＜実額法＞

取得費を実際に計算して求める方法です。一般的にはこちらの方法で計算します。

マンションや戸建て住宅など建物部分は、減価償却費を差し引きます。築年数に応じて下落した価値を差し引くということです。

計算式は下の通りです。

• 土地部分

取得費＝不動産購入費用＋購入時の各種費用

• マンション・戸建て住宅など建物部分

取得費＝不動産購入費用＋購入時の各種費用＋改良費や設備費－減価償却費

減価償却費は次のように計算します。

減価償却費＝建物の取得額×0.9×償却率×経過年数

償却率は建物の構造ごとに決まっています。

• 木造：0.031
• 木造モルタル：0.034
• 鉄筋コンクリート造：0.015
• 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が3ｍｍ以下）：0.036
• 軽量鉄骨造（骨格材の肉厚が3ｍｍ超4ｍｍ以下）：0.025

減価償却費を計算する際の経過年数は、築年数ではなく、所有期間を指します。年単位で計算するため、6ヶ月以上は1年と計算し、6ヶ月未満の端数が出た場合は切り捨てます。
また、減価償却費には建物の取得価額の95％まで、という上限があります。

出典：建物の取得費の計算

＜概算法＞

相続で取得したため購入時の書類が手元にない、先祖代々所有している、不動産の取得が古い、などの理由で、売却したい不動産を購入した際の費用などが分からない場合、取得費を概算法で計算します。計算式は下記の通りです。

取得費＝譲渡収入金額×5％

これは譲渡収入の5％にあたる金額を取得費とすることができる、というものです。しかし、概算法は実額法に比べて取得費がとても小さくなってしまい課税額も増えてしまいます。できるだけ実額法で計算できるよう、書類を準備することをおすすめします。

また、相続した不動産の売却の場合は「取得費加算の特例」が設けられています。これについては後ほど解説します。

譲渡費用

譲渡費用は、土地・建物を売却するために支払った費用のことをいいます。譲渡費用に含まれるのは次の費用などです。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税（売主様が負担したもの）

譲渡所得税の計算では、譲渡費用は取得費と合わせて譲渡収入から差し引けるものです。領収書など書類は大切に保管しておきましょう。