マンションを売却したときにかかる税金を解説

譲渡所得税という税はなく「所得税と復興特別所得税と住民税」の総称

譲渡所得にかかる税金のことを譲渡所得税と呼ぶことがありますが、これは正式名称ではありません。譲渡取得税とは「所得税と復興特別所得税と住民税」の総称です。このうち復興特別所得税は、2013年1月1日から2037年12月31日までの期間、所得税額の2.1％が課税されます。

譲渡所得税は、マンションを売却した金額から、取得費や経費を差し引いた譲渡所得に課税されます。そのため、譲渡所得（売却益）が得られず「売却損が生じた場合」には譲渡所得税はかかりません。

また、譲渡所得の税率は、対象のマンションを「売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下・5年超」かどうかで税率に大きな違いがあり、所有期間が5年以下の場合を短期譲渡所得、5年超の場合を長期譲渡所得と呼びます。

たとえば、2020年の3月1日に購入した不動産の場合、2025年の5月1日に売却したとすると、所有期間は5年を超えています。しかし、売却した年（2025年）の1月1日時点の所有期間は5年に満たないことから、短期譲渡所得になります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得の税率
  39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• 長期譲渡所得の税率
  20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税額の違いを具体的に見てみましょう。

たとえば、不動産を売却して1,000万円の譲渡所得が発生したマンションがあったとします。その際に課税される譲渡所得税は、短期譲渡所得の場合は396万3,000円（1,000万円×39.63％）、長期譲渡所得の場合は203万1,500円（1,000万円×20.315％）です。

なお、マンションの所有者が消費税の課税事業者の場合、消費税の納税義務が生じる可能性があります。売却するマンションが事業用なのか、居住用なのかで異なることから、不明な点は税理士など専門家に相談しましょう。

特別控除や特例が受けられる条件を確認

マイホームだったマンションを売却する場合、さまざまな特別控除や特例の適用を受けることができます。その一つが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、譲渡所得税を計算する際に、譲渡所得（売却益）から3,000万円を控除することができます。特別控除によって譲渡所得が「0円」または「マイナス」になれば、譲渡所得税が課税されないことから、大きな節税効果が期待できます。

特別控除を受けられる条件はさまざまありますが、以下では主なものを抜粋してまとめました。

【マイホームとして居住していた場合】

• 居住用として住んでいること
• 過去住んでいた場合は、引っ越した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 住んでいた家屋を解体した場合は、以下の条件すべてに当てはまること
  1.敷地の譲渡契約が家屋の取り壊し日から1年以内に締結
  2.引っ越した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
  3.家屋解体から譲渡契約の締結日までの間に貸し駐車場など居住以外の用途に使っていないこと
• 他に一定の特例の適用を受けていないこと
• 通常の天災の場合は3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 夫婦や親子など、特別な関係にある人との間で売買していないこと
• 他の物件に移り住む前の仮住まいや別荘など居住用以外の使い方をしていないこと

なお、相続や遺贈により取得した不動産を令和9年12月31日までに売却した場合には、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。ただ、この特例の適用には「区分所有建物登記がされている建物でないこと」という条件があることから、マンションは対象外となります。

【マイホームとして居住し、所有期間が10年超の場合】
マイホームとして居住していたマンションを売却する場合、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年を超えていると「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けることができ、以下の軽減税率が適用されます。

• 長期譲渡所得が6,000万円以下の部分の税額
  所得税10％＋復興特別所得税 0.21％＋住民税4％＝合計の税率は14.21％
  （譲渡所得－特別控除3,000万円※）×14.21％

※「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用できるため3,000万円を控除しています

• 長期譲渡所得が6,000万円超の部分の税額
  所得税15％＋復興特別所得税 0.315％＋住民税5％＝合計の税率は20.315％
  6,000万円以下の部分の税額に次の税額が加算されます。
  （譲渡所得－6,000万円）×20.315％

【所有期間が10年以内】

• 短期譲渡所得（5年以下の所有）の税額
  （譲渡所得－特別控除3,000万円）×39.63％
• 長期譲渡所得（5年超の所有）の税額
  （譲渡所得－特別控除3,000万円）×20.315％

たとえば、マイホームとして住んでいるマンションの譲渡所得が5,000万円だった場合、それぞれの条件で税額を計算すると以下のとおりになります。

【所有期間が10年超】
譲渡所得－3,000万円＝6,000万円以下になるため、税金額は284万2,000円です
（5,000万円－3,000万円）×14.21％＝284万2,000円

【所有期間が10年以内】

• 短期譲渡所得の場合
  （5,000万円－3,000万円）×39.63％＝792万6,000円
• 長期譲渡所得の場合
  （5,000万円－3,000万円）×20.315％＝406万3,000円

10年以上居住しているマイホームを売却する場合は、税金がかなり優遇されていることがお分かりかと思います。

※所有期間はいずれも「譲渡した年の1月1日時点の所有期間」です

そのほかの税「印紙税と登録免許税」

不動産譲渡の場合は、譲渡所得税だけでなく印紙税と登録免許税もかかります。

印紙税は、令和9年3月31日まで軽減措置がありますので、その税額も含めて以下の表で確認してください。

登録免許税は、マンションの売却に伴う、不動産の移転登記や抵当権抹消などの登記をするときに必要です。個人が住宅用として家屋を購入・売却した場合、諸条件を満たしていれば、令和9年3月31日まで軽減税率が適用されます。不動産の売却にかかわる不動産の登記に関係する登録免許税の税率および軽減税率は以下のとおりです。

なお、所有権の移転登記の際に課税される登録免許税は、マンションの買主が負担するのが一般的ですが、売主が負担するケースもあります。

※相続で取得する土地の固定資産税評価額が100万円以下の場合、所有権移転登記の際の登録免許税が免税されます。また、相続登記が済んでいない土地を相続で取得する場合、未登記の所有権移転登記（すでに死亡している人に所有権を移転する登記）をする際の登録免許税が免税されます。（令和9年3月31日まで）

• 不動産の売買契約書には収入印紙が必要？印紙税はいくら？

まとめ

マンションを売却する際にはさまざまな税金が課税されます。また、マンションの所有期間や、居住用として使用していたのかなど、状況によって税率が優遇されたり、特別控除や特例が利用できたりします。マンションの売却を検討し始めたら、税金についてシミュレーションしておくといいでしょう。

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