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「初めての不動産売却で右も左も分からず不安」という方へ。
居住用不動産（マイホーム）の売却では、譲渡所得金額を控除できる特例や、譲渡所得に対する課税を繰り延べできる特例制度があります。中でも「居住用3,000万円の特別控除の特例」は、いくつかの適用要件をクリアできれば、譲渡所得に対する税額を抑えられる可能性があります。
そこで今回は、居住用不動産（マイホーム）を売却した場合に活用できる「居住用3,000万円の特別控除の特例」の適用要件、税額の計算方法、また、譲渡所得に対する課税を繰り延べできる「特定の居住用財産の買換えの特例」などについて解説します。
居住用の不動産（マイホーム）を売却する前に知っておきたいこと
居住用不動産（マイホーム）を売却する際に活用できる特例に、譲渡所得金額を控除できる「居住用3,000万円の特別控除の特例」があります。詳しい内容や適用要件について見てきましょう。
居住用3,000万円の特別控除の特例とは
不動産を売却した際に得た所得（譲渡所得）から、最高3,000万円の控除を受けられる特例です。売却する不動産が居住用であれば、戸建てやマンションなどの物件タイプは問いません。
特例を受けるための適用要件
主な適用要件は次のとおりとなります。注意点と合わせて見ていきましょう。
| 適用要件 | 注意点 | |
|---|---|---|
| 1 | 現在居住している建物・敷地、または借地権を売却すること ※居住している家屋が2つ以上ある場合には、主として居住している一つの家屋のみが対象となります。 以前居住していた不動産の場合は、居住をしなくなって3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること |
|
| 2 | 売却した年の前年、前々年に本特例及び「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと |
|
| 3 | 売却した年、また、前年、前々年に「マイホームの買換えの特例」や「マイホームの交換の特例」の適用を受けていないこと | - |
| 4 | 売却した建物・敷地に、収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと | - |
| 5 | 災害によって建物が滅失している場合、その敷地での居住をやめてから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること | - |
| 6 | 売主と買主が親子や夫婦など、特別な関係でないこと | 特別な関係とは、共に生計を一にする親族、同居予定の親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人などが該当します |
特例適用の除外要件
適用要件に当てはまっていても、適用除外となる3つのケースがあります。
| 適用除外の要件 | |
|---|---|
| 1 | 本特例を受けることだけを目的として入居した場合 |
| 2 | 居住用不動産（建物）を新築する期間中だけ仮住まいとして利用した場合 その他一時的な目的で入居した場合 ※結果として短期居住となったとしても、入居目的が一時的なものでなければ適用除外にはなりません。 |
| 3 | 別荘など、趣味・娯楽・保養の目的で所有している場合 |
特例の適用を受けるための手続き
本特例を受けるためには、確定申告書に「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書［土地・建物用］）」を添え、確定申告を行う必要があります。また、居住用不動産（マイホーム）を譲渡した時点において、売主の住民票に記載の住所と居住用不動産（マイホーム）の所在地とに相違がある場合、以下の書類も必要となるため注意してください。
- 戸籍の附票の写し
- 消除された戸籍の附票の写し
（売主が売却した不動産を居住用としていたことを証明できる書類）
このほか、居住用不動産（マイホーム）の売却では以下のような特例もあります。
- 10年超所有軽減税率の特例（居住用3,000万円の特別控除の特例と併用可）
- 特定の居住用財産の買換えの特例（居住用3,000万円の特別控除の特例と併用不可）
- 居住用財産の買換えなどの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（居住用3,000万円の特別控除の特例と併用不可）
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（居住用3,000万円の特別控除の特例と併用不可）
税金の計算方法を簡単にご紹介
次に、居住用不動産（マイホーム）の控除特例（居住用3,000万円の特別控除の特例）を使った税額の計算方法を解説します。
計算式は以下のとおりですが、居住用不動産（マイホーム）の所有期間によって税率が異なる点に注意してください。
＜計算式＞
・譲渡所得「売却価額 - （取得費＋譲渡費用）」 - 3,000万円（特別控除額） = 課税譲渡所得 × 税率
＜税率＞
| 居住用不動産（マイホーム）の所有期間（※2） | 税率（※1） | ||
|---|---|---|---|
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 1月1日時点の所有期間が5年以下 （短期譲渡所得） |
30% | 9% | 39% |
| 1月1日時点の所有期間が5年超 （長期譲渡所得） |
15% | 5% | 20% |
| 10年超（10年超所有軽減税率の特例）（※3） | 10% (15%) | 4% (5%) | 14% (20%) |
※1：譲渡所得税には、別途、復興特別所得税2.1%が加算されます。
※2：居住用不動産（マイホーム）の所有期間は、建物・敷地ともに売却した年の1月1日時点における所有期間で判定を行います。
※3：課税譲渡所得6,000万円以下の部分に適用される税率で、（）内は課税譲渡所得6,000万円超の部分に適用される税率を記載しています。
特定の居住用財産の買換えの特例とは？
特定の居住用財産の買換えの特例とは、一定要件をもとに令和7年12月31日までに居住用不動産（マイホーム）を売却し、別の居住用不動産（マイホーム）を買い換えにより取得した場合に、譲渡所得に対する課税を繰り延べできる制度です。譲渡益が非課税となるわけではありませんが、買い換えの際に納税費用を用意する必要がないことから、資金計画にゆとりができます。
特例を受けるための適用要件
主な適用要件と注意点を見ていきましょう。
| 適用要件 | 注意点 | |
|---|---|---|
| 1 | 現在居住している建物・敷地、または借地権を売却すること 以前居住していた建物・敷地の場合には、居住しなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること |
|
| 2 | 売却した年、また、前年、前々年に「居住用3,000万円の特別控除の特例」、「10年超所有軽減税率の特例」及び「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと |
|
| 3 | 売却した居住用不動産（マイホーム）と買い換えにより取得した居住用不動産（マイホーム）が日本国内にあること 売却した建物・敷地に、収用等の特別控除の特例など、他の特例の適用を受けていないこと |
- |
| 4 | 売却価額が1億円以下であること | 居住用不動産（マイホーム）と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合に、左記売却価額以下であるか否かの判定については、売却した年の2年前から2年後までの5年間に分割して売却した部分を含め計算すること |
| 5 | 売却した人の居住期間が10年以上、かつ、売却した年の1月1日において、建物・敷地の所有期間がそれぞれ10年を超えるものであること | - |
| 6 | 買い換える建物の床面積が、50平方メートル以上、かつ、 買い換える土地の面積が、500平方メートル以下であること |
- |
| 7 | 売却した年の前年から翌年までの3年間に居住用不動産（マイホーム）を買い換えること | 売却した年、または、その前年までに居住用不動産（マイホーム）を取得した場合には、売却した年の翌年12月31日までに居住すること 売却した年の翌年に居住用不動産（マイホーム）を取得した場合には、取得した年の翌年12月31日までに居住すること |
| 8 |
買い換えにより取得する居住用不動産（マイホーム）が耐火建築物の中古住宅である場合には、 |
- |
| 9 | 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売却したものでないこと | 特別な関係とは、共に生計を一にする親族、同居予定の親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人などが該当します |
・特例の適用を受けるための手続き
特定の居住用財産の買換えの特例を受けるためには、以下に挙げる書類を添え確定申告を行うことが必要となります。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
- 売却した資産が国内にあり、10年以上居住していたことを証明できる書類
- 売却した資産の所有期間が10年以上であることを証明できる書類（登記事項証明書等）
- 買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写し
- 売却価額が1億円以下であることを証明できる書類（売買契約書の写しなど）
- 買い換えた資産が中古住宅の場合、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを証明できる書類、または、耐震基準適合証明書など
まとめ
居住用の不動産（マイホーム）を売却したときに活用できる税金の特例についてまとめました。
居住用不動産（マイホーム）の売却では、適用要件によって活用できる特例も異なり、併用の可否も分かれます。ここまでのおさらいとして、以下の2点を確認しておきましょう。
・居住用不動産（マイホーム）の控除特例とは
居住用3,000万円の特別控除の特例は、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例で、適用を受けることによって譲渡所得に課税される税金を抑えることが可能です。また、居住用不動産（マイホーム）の所有期間によって税率が異なりますので、譲渡所得税額を試算する際はご注意ください。
なお、併用できる主な特例には、「10年超所有軽減税率の特例」があります。
・特定の居住用財産の買換えの特例とは
特定の居住用財産の買換えの特例とは、居住用不動産（マイホーム）を買い換える際の特例で、本特例の適用を受けることで、譲渡所得税を繰り延べできる制度です。「居住用3,000万円の特別控除の特例」と併用できないことから、どちらの特例を適用したほうが有利なのか事前に確認しておくことが大切です。
＜監修者＞
斎藤 勇
ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士
保険や貯蓄、住宅ローンなど、お金にまつわる疑問や悩みごとの相談に応じている。不動産取引では不動産投資を通じて得た豊富な取引経験をもとに、売り手と買い手、貸し手と借り手、それぞれの立場でアドバイスを実施。趣味はマリンスポーツ。モットーは「常に感謝の気持ちを忘れずに」。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
- ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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