事故物件の売却方法は？告知義務は？売却する際に心得ておくべき重要事項

事故物件に該当するケース

事故物件とは、建物の中やベランダ内、庭先、倉庫、敷地内の車内などで人の死亡に関する事故があった不動産を指します。

基本的に、事件性のない孤独死（自然死）や病死は該当しないとされていますが、事故物件には明確な定義がありません。

そのため、孤独死（自然死）や病死であっても事故物件として扱われるケースが多々あります。

たとえば、自然死でも数ヶ月放置していたことで遺体が腐敗し、近隣の通報から死亡が発覚して、警察沙汰になった物件は事故物件といえるでしょう。

また、事故物件は住む人に心理的な悪影響を与えることから「心理的瑕疵物件」と呼ばれることもあります。

心理的瑕疵物件に関しても基準はあいまいであり、物件としては何の欠陥もないケースがほとんどです。

そして、事故物件は売買契約に多大な影響をもたらします。

物件の売却を考えているのであれば、その物件が事故物件に該当するか否かをしっかりと確認しておくことが大切です。

売主様の告知義務とは

事故物件を売却する際には告知義務を果たさなければなりません。

告知義務とは、売却前に売主様が把握している物件についての情報（心理的瑕疵を含む）を、買主様に伝える責任のことです。

万が一売主様が告知を怠った場合には「契約不適合責任」を追及され、買主様は売主様に対して、損害賠償の請求や代金減額請求、また追完請求・催告解除をすることが可能です。

たとえば、中古のマンションを1棟売却する際に、「ある入居者が飛び降り自殺をしたことがある」という事実を売主様が買主様に告知せずに売却し、引き渡し後に買主様がその事実を知った場合は、売主様は買主様に損害賠償を命じられる可能性があります。

不動産取引においては、売主様が契約不適合責任を負わない「契約不適合責任の特約」というものもあります。これは高額な修繕費の支払いができない場合や、破産寸前の不動産売却で結ばれることが多いのですが、契約不適合責任免責の特約を結んでいるからといって事故物件の告知が必要ないわけではありません。

事故物件の告知義務は、期間や物件の取り壊しによって消滅するものではありませんので、知っている情報は包み隠さず全て告知するようにしましょう。

※2020年4月1日から施行された民法では「瑕疵担保責任」という概念が廃止され、「契約不適合責任」に変わりました。

事故物件を売却するために

事故物件を売却するには、心理的瑕疵を緩和させることが重要です。

建物内で事故が起きた場合、少なくともハウスクリーニングやリフォームをする必要があります。一戸建ての場合、解体するという方法もあります。

ただし、これらの対処をしたからといって事故物件であることには変わりありません。

もちろん告知義務を果たす義務もありますので、事故物件である旨の告知は必ずおこなってください。

また、心理的瑕疵の緩和には高額な費用がかかったり、判断が難しかったりするため、事故物件売買の実積が豊富な不動産仲介会社へ相談することをおすすめします。

まとめ

事故物件を売却する際は、売主様の告知義務が必須となりますので、まずは売ろうとしている物件が事故物件に該当するかどうかを確認してみましょう。

「契約不適合責任免責の特約を結んでいるから大丈夫」という方でも、事故物件に関する告知を怠った場合は心理的瑕疵責任を負うことがあります。

そのため、事故物件に該当する場合は売却前に必ず告知をおこなってください。

また、事故物件を売却するためには「住みたくない」と思わせる心理的瑕疵を少しでも緩和させることが重要です。

しかし、それには高額なコストがかかったり、判断が難しかったりするため、まずは事故物件の取扱いに強い不動産仲介会社に相談してみましょう。

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