家を売るときの税金が安くなる「3,000万円特別控除」とは

家を売却して税金を支払う人とは、確定申告とは

家を売却して得た所得は「譲渡所得」と呼ばれます。
譲渡所得には原則、税金が課税されるため、会社で年末調整を行っている会社員の方でも、確定申告を行わなければいけません。

譲渡所得に課税される税金は、次の3つです。

• 住民税
• 所得税
• 復興特別所得税

確定申告の概要・手順は以下の通りです。

＜申告時期＞
家を売却した翌年の2月16日～3月15日

• ※原則として土曜・日曜・祝祭日を除く
• ※休日にあたる場合は翌日に振り替えられます

＜申告場所＞
住んでいる地域を管轄する税務署

＜申告方法＞

・直接提出
申告書に必要事項を記入し、申告時期中に税務署の窓口へ提出

・郵送
申告書に必要事項を記入し、申告時期中に管轄の税務署へ郵送

・収受箱への投函
税務署窓口が混雑している場合、税務署に設置された「時間外文書収受箱」への投函で提出が可能

・インターネット
電子申告・納税システム（e-Tax）でインターネットから申告

• ※e-Taxの利用には事前の電子証明書登録、初期登録、利用者識別番号の発行が必要

ただし、譲渡所得がマイナスになったケースのように、取引金額によっては譲渡所得が課税対象とならない場合もあります。課税対象となる譲渡所得の計算方法を具体的に見てみましょう。

・譲渡所得＝　譲渡金額　－　（取得費　+　譲渡費用）※

• ※取得費とは、家を購入した際にかかった費用をいいます。
• ※譲渡費用とは、家を売却する際にかかった費用をいいます。
• ※所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。

このように、家を売却しても譲渡所得が生じなかった場合には、税金が課せられることはありません。また、家を売却した際の利益が3,000万円以下だった場合には、「3,000万円特別控除」によりこちらも課税対象となりません。この3,000万円特別控除について、次で詳しく見ていきましょう。

【3,000万円特別控除とは】その1「基本的な知識」

家を売却しても利益が3,000万円以下であれば、利益から3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」の適用を受けることができるため、税金が課されることはありません。

特別控除の適用を受けることができる主な要件は以下の通りです。

• 現在住んでいるマイホームを売却する
• 3年前までに住んでいたマイホームを売却する
• 建物を解体する場合、解体から1年以内に土地の譲渡契約を締結する

また、以下に該当する場合、3,000万円特別控除を受けられないため注意しましょう。

• 建物を取り壊してから譲渡契約が締結するまでの期間に貸駐車場などの用途で土地を利用した
• 売却した年の前年、または前々年に3,000万円特別控除を受けている
• 売却した年、売却した年の前年、または前々年にマイホームの買い替え特例の適用を受けている
• 売主と買主が親子や夫婦、生計を一にする親族など特別な関係にある
• 趣味や娯楽、保養のために所有している別荘や建物

【3,000万円特別控除とは】その2「シミュレーションをしてみよう」

次に、「3,000万円特別控除」を受けた場合は、どのように税金を計算するのかシミュレーションしていきます。
譲渡価格が異なる場合や特別控除を受けない場合との税額の違いについて確認しておきましょう。

このように特別控除を「受ける・受けない」で税額に大きな差が生じます。適用要件を満たす際はぜひ利用したい特例です。また、適用を受けるためには確定申告をする必要がありますので、申告期間までに準備しておくことも大切です。

まとめ

家を売却する際に知っておきたい「3,000万円特別控除」について解説しました。
マイホームを売却して利益が出た際には、「3,000万円特別控除」の適用対象になります。マイホームの売却を検討し始めたら適用要件を確認し、税金を賢く抑えていきましょう。また、税務処理や確定申告に不安があるという方は、仲介を担当する不動産仲介会社の担当者へ相談するなど、専門家のサポートを積極的に活用しましょう。

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