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マンション売却時のお金の流れについてしっかりと把握できているでしょうか？マンションを売却すると、大切な資産であるマンションが買主の手に渡ります。そのため、マンション売買で万が一トラブルが発生すると、家計に大きなダメージを与えかねません。これからマンションを売却する方へ、売買契約に関わる「お金の流れ」を解説します。
目次
売買契約時に仲介手数料の半額を支払う場合もある
マンションの売却を不動産仲介会社に依頼すると、仲介手数料を支払わなければなりません。タイミングは、売買契約時と決済時（所有権移転登記）の2回に分けて支払うケースや、売買契約締結時に一括して支払うケース、引き渡しの際に一括して支払うケースなどさまざまです。成約金額が大きいと仲介手数料も高額になることから、「いつ・いくら」支払うのか、事前に不動産仲介会社に確認しておきましょう。
決済日には大きなお金の流れが3つもある
マンション売却の「決済日（所有権移転登記の日）」には、次のように最大3つの大きなお金の流れがあります。
- 買主が住宅ローン借入先の金融機関から融資金を受け取る（買主が住宅ローンを利用する場合）
- 売主が買主からお金を受け取る
- 売主が借りていた住宅ローンを返済する（売主に住宅ローンの残債がある場合）
買主が住宅ローンを利用してマンションを購入する場合、融資を実行する金融機関から買主を経由して売主に代金が支払われます。一方、売主が借りている住宅ローンが返済途中の場合には、売却代金から住宅ローンの残債額が金融機関に支払われ、残りのお金が売主に支払われます。
ちなみに、買主が住宅ローンを利用する場合、決済の場所は買主がお金を借りる金融機関になるのが一般的です。その際には買主、売主、司法書士、不動産仲介会社（宅地建物取引士）の4者が立ち会い、司法書士は「所有権移転登記」「抵当権抹消登記」「抵当権設定登記」に必要な書類を確認します。
売主が関わるのは「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記（抵当権が設定されている場合）」で、これらの登記には以下のものが必要です。
- 登記済権利証または登記識別情報通知書
- 印鑑登録証明書および実印
- 司法書士への委任状
- 本人確認証明書
- その他不動産仲介会社から指示があった場合はその書類
決済日には固定資産税などの精算金を買主から受け取る
売主が決済日に買主から受け取るお金は売却代金だけではありません。当日は以下のように決済が行われます。
- 事前に手付金や中間金を支払っていたら、それらを差し引いた残金を受け取る
- 決済日を基準に計算した固定資産税の日割り精算金を受け取る
- 決済日以降のマンション管理費や修繕積立金などを支払っていた場合には精算金として受け取る
住宅ローン返済中のマンションを売却する際に注意すること
売主が住宅ローンを返済中の場合には、完済しないと抵当権が抹消されません。そのため、決済時には売却代金から住宅ローンの残債額が金融機関に支払われ、残りのお金が売主に支払われます。このとき、住宅ローンの残債額が売却代金を上回る場合には、売主は自己資金を準備するなどして、引き渡しに合わせて住宅ローンを完済します。司法書士は住宅ローンが完済されたことを確認し、法務局で抵当権抹消登記を行います。
このように、住宅ローン返済中のマンションを売買する場合には、マンションに設定されている抵当権を抹消することが条件になります。売却活動を始める前に「住宅ローンの残債がいくらなのか」「売却代金で完済できない場合には新たな融資を受けることができるのか」など、金融機関に抵当権を抹消してくれる条件などを確認しておくことが大切です。
税金などの精算、仲介手数料などの支払い
・税金などの精算
不動産業界の慣例で固定資産税や都市計画税、管理費、修繕積立金などについては、日割り計算（月割りなどの場合もある）で精算されるのが一般的です。買主から売主へは、売却金額の残金だけでなく、これらのお金も渡されますので忘れず確認しましょう。
なお、固定資産税と都市計画税の納税義務者は1月1日時点の所有者（固定資産課税台帳に登録されている人）で、1月2日に所有者が変わった場合でも、1月1日時点の所有者（売主）が1年分の固定資産税を納めなければなりません。そのため不動産の取引では所有権移転の日を基準として、年税額を365日の日割りで計算し、買主が負担する税金を現金で受け取るのが通例になっています。
・仲介手数料
仲介手数料は不動産仲介会社が自由に決めることができますが、法律で上限が以下のように決まっています。
| 成約価格 200万円以下 | （成約価格×5%）＋消費税 |
|---|---|
| 成約価格 200万円超～400万円 | （成約価格×4%＋2万円）＋消費税 |
| 成約価格 400万円超 | （成約価格×3%＋6万円）＋消費税 |
たとえば成約価格が2,000万円の場合、仲介手数料は最大66万円＋消費税（＝2,000万円×3％+6万円＋消費税）を支払うことになります。
なお、物件価格が800万円以下の「低廉な空き家等」の仲介手数料については、空き家等の取引の仲介を後押しするため、上限「30万円＋消費税」までの範囲で決めることができます。
・抵当権抹消登記費用
住宅ローン返済中のマンションを売却する際に必要な費用で、抵当権を抹消する際の登録免許税と司法書士への報酬が該当します。登録免許税の税額は不動産1個につき1,000円、司法書士へ支払う手数料は依頼する司法書士によって異なり、不動産1個につき10,000円～20,000円が相場です。
まとめ
売買契約から所有移転（決済）までの流れを解説しました。マンションの売却では、売主も用意しなければならないお金があります。お金を用意するタイミングと、現金がいくら必要なのかは事前にきちんと確認し、不足しないようにしておきましょう。
土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください。
＜監修者＞
斎藤 勇
ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士
保険や貯蓄、住宅ローンなど、お金にまつわる疑問や悩みごとの相談に応じている。不動産取引では不動産投資を通じて得た豊富な取引経験をもとに、売り手と買い手、貸し手と借り手、それぞれの立場でアドバイスを実施。趣味はマリンスポーツ。モットーは「常に感謝の気持ちを忘れずに」。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
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