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不動産を売却すると、どのぐらい税金がかかるのか気になる方もいるのではないでしょうか。しかし、いざ不動産売却時の税金について計算しようと思っても、不動産業界特有の専門用語が並ぶと、「不動産の税金は難しい！」と感じてしまう方も少なくありません。不動産売却時の税金について、具体的な金額を知りたいという方のために、今回は不動産売却にかかる税金の計算方法を解説します。
※実際の取引での税法上の適用の可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
最低限必要な専門用語を押さえておこう
不動産売却時に登場する主な専門用語は「譲渡収入金額」「譲渡所得」「取得費」「譲渡費用」の4つで、「譲渡所得」は不動産を売却して得た利益、「譲渡収入金額」は不動産の売却額、「取得費」は不動産を取得した際にかかった費用、「譲渡費用」は不動産を売却した際にかかった費用のことです。
取得費となる主な費用は、不動産を購入した代金と不動産仲介会社に支払った仲介手数料、登記費用、購入時に支払った税金などです。土地代金はそのまま計上できますが、建物購入代金に関しては経年劣化を考慮し、経過年数に応じた減価償却をして取得費とします。登録免許税や印紙税といった取得時にかかる税金も計上可能です。
その他にも建物を建てるために土地を整地した場合の費用や、購入に際して測量が必要だった場合は測量費なども取得費に算入できます。
一方、取得費（購入額）が分からないケースでは、不動産の譲渡収入金額の5％を取得費にすることができます。
譲渡費用は、不動産の売却時にかかった費用です。主なものには不動産仲介会社に支払った仲介手数料、借主がいる場合の立退料、売却時に測量が必要だった場合には測量費など、売却に際して支出した経費を計上できます。
【こう計算します1】特別控除は「税金を安くしてもらえる仕組み」
不動産を売却して譲渡所得（利益）を手にした場合には、所得税・復興特別所得税・住民税が課せられます。
課税のもとになる「譲渡所得」を計算する際には、以下の計算式で求めます。
- 譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
計算式に登場する「特別控除額」は「税金を安くしてもらえる仕組み・特例」です。マイホームを売る場合や相続した空き家で一定の要件を満たすものを売却した場合などに適用され、以下のような特別控除・特例があります。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
この特例の適用を受けることができると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。つまり、「売却益が3,000万円以下なら税金がかからない」ということになり、税金の負担を大きく減らすことができます。適用を受けるには、売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」
相続や遺贈により取得した不動産を令和9年12月31日までに売却した場合には、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。この特例を受けるには、売却する不動産が「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」など、一定の要件を満たす必要があります。
ちなみに、譲渡所得に課税される税金は、譲渡した年の1月1日時点で5年以下か5年を超えるかで税率が異なり、5年以下の場合を短期譲渡所得、5年超の場合を長期譲渡所得と呼びます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下のとおりです
- 短期譲渡所得：所得税30％、復興特別所得税 0.63％ 住民税9％ ＝ 合計39.63％
- 長期譲渡所得：所得税15％、復興特別所得税 0.315％ 住民税5％ ＝ 合計20.315％
さらに、マイホームを売却する場合、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年を超えていると「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けることができ、以下の軽減税率が適用されます。
- 長期譲渡所得が6,000万円以下の部分
所得税10％＋復興特別所得税 0.21％＋住民税4％＝合計14.21％ - 長期譲渡所得が6,000万円超の部分
所得税15％＋復興特別所得税 0.315％＋住民税5％＝合計20.315％
この特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用できるため、大きな節税効果が期待できます。
例として、3年間所有していたマイホームを5,000万円で売却したケースを見てみましょう。
取得費250万円、譲渡費用500万円と仮定すると、税金は以下のようになります。
※建物の減価償却は考慮していません
1．譲渡所得の計算
譲渡収入金額5,000万円－（取得費250万円＋譲渡費用500万円）－特別控除3,000万円＝1,250万円
2．支払う税額の計算
1,250万円×39.63％＝495万3,750円
もし所有年数が5年※を超えていれば、税額は以下のように半額程度になります。
1,250万円×20.315％＝253万9,375円
また、所有期間が10年※を超えていると「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を受けることができ、税金はさらに安くなります。
1,250万円×14.21％＝177万6,250円
※売却した年の1月1日時点の所有期間
【こう計算します2】所得税と復興特別所得税と住民税
所得税と復興特別所得税と住民税にわけて計算してみましょう。先述の例と同様、マイホームとして住んでいたマンションの譲渡所得は1,250万円だったとします。それぞれの税率と税額は以下のとおりです。
| 居住年数 | 3年（短期） | 5年以上（長期） | 10年以上（軽減特例） |
|---|---|---|---|
| 所得税率 | 30％ | 15% | 10% |
| 税額 | 375万円 | 187万5,000円 | 125万円 |
| 復興特別所得税率 | 0.63％ | 0.315% | 0.21% |
| 税額 | 7万8,750円 | 3万9,375円 | 2万6,250円 |
| 住民税率 | 9％ | 5% | 4% |
| 税額 | 112万5,000円 | 62万5,000円 | 50万円 |
| 各税額合計 | 495万3,750円 | 253万9,375円 | 177万6,250円 |
このように、売却するマンションの利用実態や所有年数などによって、売却時に支払う税額は大きく異なります。特にマイホームを売却する際は、さまざまな軽減措置が受けられますので、計算する際は税率を確認しましょう。
まとめ
不動産を売却して譲渡所得を得た場合には、所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。その際の税率は売却する不動産の所有年数によって大きく異なり、税率が変わるタイミングは所有年数が5年超※、マイホームの場合は10年超※です。また、税金の負担を軽減できる特別控除・特例も用意されていますので、不動産を売却する際には、税金を計算する仕組みを理解しておくとよいでしょう。
※売却した年の1月1日時点の所有期間
土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください
＜監修者＞
斎藤 勇
ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士
保険や貯蓄、住宅ローンなど、お金にまつわる疑問や悩みごとの相談に応じている。不動産取引では不動産投資を通じて得た豊富な取引経験をもとに、売り手と買い手、貸し手と借り手、それぞれの立場でアドバイスを実施。趣味はマリンスポーツ。モットーは「常に感謝の気持ちを忘れずに」。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
- ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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