土地を売るときの確定申告はどうする？手続きの流れを解説

そもそも土地を売ったときの税金とは

土地を売却した際に得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、税金はこの譲渡所得に課されます。

不動産を売却した際の譲渡所得は、給与所得など他の所得と分離して税金が計算される「分離課税」です。確定申告する際に登場するワードですので、ぜひ覚えておくようにしましょう。

また、土地を売却した際の譲渡所得は、土地の保有期間が5年を超えるかどうか（売却した年の1月1日時点で判定）で、税負担が大きく変わるので注意が必要です。税率は以下のように、保有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）は所得税率が15.315％・住民税率が5％ですが、保有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）は所得税率が30.63%・住民税率が9%になります。

（※所得税率には復興特別所得税を含みます）

これまでに居住していたマイホームの土地を売る場合などは、一定の条件を満たすことで、売却益から最高3,000万円まで控除ができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や、売却損の損益通算や繰越控除をすることができる「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けることができます。特例を受けると税負担が軽減されますので、制度について確認しておくといいでしょう。

何に対して税金がかかるのか

土地を売却した際の課税対象は成約価格ではなく、成約価格から土地の取得費や売却時の費用を差し引いた「課税譲渡所得」です。

課税譲渡所得金額は、以下の式で算出されます。

譲渡価額 －（譲渡費用＋取得費）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

譲渡費用には、土地を売った時の仲介手数料、測量費など土地や建物を売るためにかかった費用、建物の取壊し費用などが含まれます。また、取得費は不動産の購入代金や取得時に支払った仲介手数料などの合計額です。

特別控除については先述の通り、一定の条件を満たすマイホームの敷地だった土地を売った場合に受けることができます。

たとえば、購入費用が2,000万円の土地を3,000万円で売却した場合、購入と売却の際にかかった費用の合計額が500万円であれば、課税譲渡所得金額は500万円になります。

課税譲渡所得＝3,000万円－（2,000万円＋500万円）＝ 500万円

本来であれば500万円に対して課税されますが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されれば課税譲渡所得がなくなり、課税されません。

一方、売却価格が購入価格を下回るなど、課税譲渡所得がマイナス（譲渡損）になった場合は確定申告の必要はありません。ただし、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用されれば、譲渡損失の損益通算や繰越控除をすることができます。

土地を売ってから確定申告をすべき時期

土地売却時の譲渡所得の確定申告は、売却した翌年の確定申告の期間内（2月16日～3月15日）におこないます。

土地売却に伴う確定申告の場合には、以下のような書類が必要です。

まとめ

土地を売却した際には、取引によって売却益が生じたのか、売却損が生じてしまったのか、自分で計算して申告する「確定申告」が必要になります。売却益が生じた場合には課税され、所定の期間までに納税しなければなりません。一方、売却損が生じてしまった場合には、確定申告する必要はありませんが、確定申告をすることで税金が軽減される特例も用意されています。
確定申告書の作成は慣れていないと手間がかかります。もし、土地を売ったあとの確定申告に不安がある場合には、早めに不動産仲介会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

※不動産売却における確定申告に関しては下記も参考に。

「不動産売却に関する税金のこと」

土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください。

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