住み替えの基本的な流れとは？不動産購入・売却にかかる費用一覧もあわせて紹介

不動産仲介会社による査定を受ける

「住んでいる家がいくらで売れそうか」不動産仲介会社に不動産査定を依頼します（依頼は基本無料）。査定価格を把握することで、資金計画や住み替え計画を立てることができます。

できるだけ複数の不動産仲介会社へ依頼し、査定価格を比較しながら、希望を実現できそうな仲介会社を見極めましょう。

不動産仲介会社を選ぶ際のポイントは、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：不動産仲介会社の選び方を徹底解説！選ぶポイントと注意点とは

不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ

次に、信頼のおける不動産仲介会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、契約内容が異なる3つの媒介契約（「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」）があります。

媒介契約ごとのメリット・デメリットや詳しい内容は、以下の記事を参考にしてください。
関連記事：マンション売却の媒介契約「専属専任」「専任」「一般」のメリット・デメリット

売却のための活動を行う

媒介契約が締結すると、不動産仲介会社による売却活動が開始されます。
売却活動のおもな内容は「売りたい不動産の広告掲載」や「不動産流通機構が運営するネットワーク（レインズ）への物件情報登録」「内覧対応」です。

売却活動が開始されると、全国の不動産仲介会社や購入希望者が物件情報を閲覧できる状態となり、内覧の申し込みや問い合わせがあります。

売却活動の具体的な流れや内容は、以下の記事を参考にしてください。
関連記事：不動産売却・一括査定連載記事：第3回「売却活動の内容とは」

売買契約を結ぶ

内覧や交渉を経て買主様が決定したら、売買契約を結びます。売買契約は売主様・買主様・不動産仲介会社の三者で行われ、不動産仲介会社は双方に契約条件の説明などを実施します。

物件を引渡す

売買契約の内容に沿って物件の引渡しを行い、不動産売却は完了です。

物件探し

エリア、間取り、費用など、条件に合う理想の物件を探します。

物件の内見

気になる物件を見つけたら、販売を行っている不動産仲介会社へ連絡し、物件の内見を申し込みます。

※完成前の新築や現在居住中の物件の場合、内見が難しい場合があります

購入希望申し込み

購入する意思が固まった場合は、不動産仲介会社へ書面で購入の申し込みを行います。

住宅ローンの申し込み・売買契約

住宅ローンを利用して新居となる物件を購入する場合、このタイミングで金融機関へ住宅ローン審査を申し込みます。
住宅ローンの審査を通過し、物件の購入が可能だと判断されれば、正式な売買契約を締結します。

引越し・入居

新居の入居日に応じて引越しを行い、入居を開始して不動産購入は完了です。

不動産売却と不動産購入はどちらを優先して進めるかにより、住み替え時のメリット・デメリットが異なります。次は、住み替え時に売却と購入をどちらから進めたらいいのか解説します。

売却で得た利益を購入に使えるため、資金計画が立てやすい

売却を先に行うため、現在住んでいる家を売った際の利益を新居の購入費用にあてられます。利益が確定しているため資金計画を立てやすいです。

売り急ぐ必要がないため、適切な価格で売却できる

希望の条件に合う買主様が決まるまで売却活動を行えるため、希望に反する値下げをせずに売却ができるでしょう。

住み替え先が決まる前に売却となった場合、仮住まいを手配する必要がある

売却を優先して進めるため、新居の購入や引渡しが決まる前に、現在住んでいる家の売却・引渡しを行うことがあります。
住み替え先が決まるより前の売却となる場合、新居へ入居できるまでの仮住まいを手配する必要があります。

仮住まいの初期費用や引越し費用といった出費が発生するリスクもある

売り先行では、前述のとおり仮住まいが必要となるケースがあります。
新居へ入居するまでの期間に一時的な引越しが必要になると、別途引越し費用がかかります（敷金、礼金、手数料など）。

仮住まいの諸費用を抑えるには、売却活動と並行して新居を探しておくなどの工夫が必要です。

じっくり時間をかけて住み替え先を探すことができる

希望の住み替え先が見つかるまで、新たな物件をじっくり比較・検討できます。
「新居選びを妥協したくない」方は、買い先行がおすすめです。

仮住まいの手配は不要

買い先行では、住み替え先となる新居の購入・引渡しを終えてから売却となるため、仮住まいの手配は不要です。
新居の引渡し時期を調整できる場合は、売却と同時に引越しを行うこともできるでしょう。
一時的な引越しのための諸費用や労力を省けます。

売却が完了するまで、住宅ローンを二重で支払う必要がある

住んでいた家にローンが残っている状態で買い先行の住み替えを行うと、支払いが二重となり、毎月の負担が大きくなります。

特に「自己資金に余裕がない」「売却で得た利益を新居の購入費用にする予定」といった状態で買い先行の住み替えを行うと、資金計画に無理が生じる可能性があります。

売却で得た利益を購入に使えない

買い先行で売却を進める場合、売却で得た利益を購入に使用できません。今まで住んでいた家に住宅ローンが残っている場合は、残債金額にもよりますが、売却で得た利益が残らない可能性もあります。

買い先行の住み替えは「住んでいた家の住宅ローンを完済している」「自己資金に余裕がある」といった状態であれば、リスクが下がります。
不動産仲介会社と相談のうえ、慎重な住み替え計画を立てましょう。

子どもの住環境を改善したいケース

子育て環境や教育環境を見直すため、住み替えるケースです。間取りや設備といった住宅の機能だけでなく、通学の利便性などの改善を図れます。

老後の住環境を改善したいケース

老後を考え、バリアフリー設計の住宅へ住み替えるケースもあります。病院や公共の交通機関など、現在はあまり利用していない周辺施設についても調査しておく必要があります。

ご近所トラブルを改善したいケース

対処が難しいご近所トラブルが発生し、やむを得ず住み替えを行うケースがあります。解決が困難なトラブルが発生している場合、精神的な負担が大きくなる前に住み替えを検討することをおすすめします。

仲介手数料

不動産売却時と同様に、不動産購入時も仲介手数料がかかります。金額（上限）は売却時・購入時で変わりません。
前述の式を参考に仲介手数料を算定しましょう。

印紙税

不動産購入時も不動産売買契約書を用いた契約を行うため、印紙税がかかります。税額は不動産売却時と同様です。前述した一覧表をご確認ください。

融資事務手数料

融資事務手数料とは、住宅ローンを組む際、金融機関に支払う手数料のことです。融資事務手数料の金額は3～5万円、もしくは、融資額の1～2％が目安になります。
金融機関によっても異なるため、詳細な金額については必ず住宅ローンを契約する金融機関へ確認してください。

所有権移転登記費用

所有権移転登記費用とは、不動産の所有者を変更する際にかかる費用です。
購入価格や支払い方法の種類（現金払いか住宅ローン）、司法書士に依頼をするかで金額が変わります。

抵当権設定登記費用

住宅ローンを借入れして不動産を購入する場合、抵当権を設定するために登記手続きが必要となります。その手続きにかかる費用が抵当権設定登記費用です。内訳と計算方法は、以下のとおりです。

登録免許税：
借入額　×　0.4％（※軽減税率適用時は0.1％）

調査用登記情報代：
不動産の数　×　335円

完了後登記簿謄本代：
不動産の数　×　600円

交通費・通信費：
手続きのために発生した交通費や郵送費によって、かかる費用は異なる

抵当権設定登記を司法書士へ依頼する場合は、別途、依頼料が発生します。抵当権設定登記の依頼料は25,000円ほどが目安です。

各種保険料

新たに住宅を購入した際は、火災保険や地震保険などの保険に加入することが一般的です。各種保険料は住み替え先の住宅の種類や条件、加入を希望する保険プランにより、金額が異なります。

その他費用

不動産購入時は、新居への引越し費用や不用品の処分費用、固定資産税などの税金もかかります。もれなく費用を用意できるよう注意しましょう。