不動産売却時にかかる短期譲渡所得の税率と長期譲渡所得の税率の違いについて

所有期間5年で短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれる

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の大きな違いは不動産の所有期間で、譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得になります。単純に5年間所有しただけでは長期譲渡所得にならないので注意しましょう。

例）
令和2年4月1日に購入した不動産を令和7年4月2日に売却したケース

この場合、実際の所有期間は5年間を超えていますが、譲渡した年（令和7年）の1月1日時点では5年を経過していないことから短期譲渡所得になります。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

短期譲渡所得と長期譲渡所得では以下のように税率が異なります。
短期譲渡所得：39.63%（所得税30%、復興税0.63%、住民税9%）
長期譲渡所得：20.315%（所得税15%、復興税0.315%、住民税5%）

※2013年から2037年までは、復興特別所得税（各年分の基準所得税額の2.1％）もあわせて納付することとなっています

このように、短期譲渡所得と長期譲渡所得では税金の負担が大きく異なります。可能であれば長期譲渡所得になるよう、タイミングを考えながら売却活動を始めるといいでしょう。

不動産の譲渡所得を計算する

まずは、税金を計算するために必要な「譲渡所得（売却益）」を計算してみましょう。計算式は以下のようになります。

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除※

取得費は不動産の購入代金や取得時に支払った仲介手数料などの合計額です。また、譲渡費用には、不動産を売ったときの仲介手数料、測量費や建物の取り壊し費用など、不動産を売るためにかかった費用が含まれます。

なお、先祖代々受け継がれてきた不動産のように、購入価格（取得費）がわからない場合には、売却代金の5％を取得費として計上することが認められています。また、取得費が判明している場合でも、売却価格の5％を取得費にすることができます。

※特別控除については後述します

税額を計算する

譲渡所得が計算できたら、そこに税率をかけると税額が計算できます。売却した年の1月1日時点で「所有期間が5年間」を超えているか超えていないかを判断し、所定の税率をかけて税額を求めましょう。

税率は先述の通り短期譲渡所得が39.63%（所得税30%、復興税0.63%、住民税9%）、長期譲渡所得が20.315%（所得税15%、復興税0.315%、住民税5%）です。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した際に適用が可能な制度です。譲渡所得から3,000万円が控除されるため、税額を大きく減らせます。

• 特別控除とは不動産の成約価格が3,000万円以下なら税がかからない仕組み

確定申告の流れ

確定申告をするタイミングは、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日※です。

※原則として土曜・日曜・祝祭日を除く
※休日にあたる場合は翌日に振り替えられます

それまでに必要な書類をそろえるなど準備をして、確定申告書を作成しましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書
• 分離課税用の確定申告書
• 不動産売却時および購入時の売買契約書など
• 不動産購入時および購入時に支払った印紙税、仲介手数料などの領収書
• 特例適用に必要となる各種の書類（適用する特例によって異なる）