不動産の売却に消費税はかかる？課税の対象になるケースとならないケースを解説

売主が個人の場合、不動産の売却に消費税はかからない

消費税は商品やサービスだけでなく、一部を除き、不動産などの資産取引に対しても発生する税金ですが、個人がマイホームなどの不動産を売却する場合、消費税は課税されません。

売主が個人の場合の取引に消費税がかからない理由は以下の「消費税が発生する条件」について知っておくと、理解を深めやすいでしょう。

〈消費税が発生する条件〉

• 国内での取引であること
• 事業者の事業活動であること
• 事業者が対価を得ておこなう取引であること
• 商品・製品の販売やサービスの提供であること

※消費税について詳しくは、「消費税のしくみ（国税庁）」をご参照ください。

• 家の個人売買のメリット・デメリットは？不動産の個人売買における注意点も紹介

各種手数料には消費税がかかる

個人の売主が不動産を売却する場合、不動産仲介会社へ支払う仲介手数料や司法書士への手数料、住宅ローン関連の手数料には消費税がかかります。これは売主が各種サービスを受ける消費者となるためです。

不動産仲介会社に支払う仲介手数料は、不動産の成約価格に応じて変動し、宅地建物取引業法によって以下のように上限が定められています。

たとえば、住居用の不動産を3,000万円で売却した場合、
（3000万円×3％＋6万円）×10％＝9.6万円
となり、仲介手数料にかかる消費税額は9万6,000円となります。

成約価格別の仲介手数料（税抜）、仲介手数料にかかる消費税額については、下記の早見表をご参考ください。

土地の売却には消費税がかからない

国税庁が掲げる消費税法基本通達では、土地の売却や譲渡、貸付などは非課税と定められています。
そのため、土地のみを売却する場合や、戸建て住宅などの土地の代金には消費税がかかりません。

土地を売却する際の消費税のルールについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

• なぜ土地価格には消費税がかからないのか？不動産の税のルールは複雑！

法人が事業として不動産を売却する場合

法人が事業活動の一環で不動産を売却する場合は、前述の消費税が発生する条件に当てはまり、消費税が課税されます。
具体的なケースとしては、店舗やオフィスとして使用していた不動産を売却する場合などが当てはまるでしょう。

なお、売主の法人が免税事業者である場合は、消費税の納税義務（受け取った消費税を納税する義務）は課されません。

免税事業者とは、前々年度の売上高（課税対象となるもの）が1,000万円以下や新たに設立された法人で、前々年度の売上高がない場合において事業年度の開始日における資本金または出資金の額が1,000万円未満の事業者をいいます。また、2023年にインボイス制度がスタートし、これまで免税事業者だった法人が、適格請求書発行事業者の登録を受けて課税事業者になるケースが増えました。こうした課税事業者が売主である場合の取引も消費税は課税されます。

個人が収益物件を売却する場合

アパートや分譲マンションなど、個人で所有する収益物件（事業に使用していた建物）を売却する際には消費税が課税されます。

先述のように、個人でも消費税の課税事業者になっている場合には、消費税の納税義務があるため消費税が課税されます。一方、消費税の免税事業者である場合には、売主に消費税の納税義務はありませんが消費税は課税されます。収益物件は高額になるケースが多く、課税される消費税の額も高額になりがちです。取引の際には取引価格に消費税が含まれているのか、不動産仲介会社に確認をしておきましょう。

不動産の取引にも消費税は課税されます。課税されるのは建物の代金で、土地の代金には課税されません。また、個人が売主になる取引の場合には消費税は課税されませんが、事業として使っていた収益不動産（建物）の場合には、個人であっても消費税は課税されます。このように、不動産の取引では「消費税が課税される・課税されない」ケースがありますので、この機会に消費税を正しく理解しておくといいでしょう。

また、不動産の売却では、消費税のほかにもさまざまな諸費用や手数料が発生し、売却の手続きは多岐にわたります。理想の売却を実現するには、信頼のおける不動産仲介会社に一任するのも選択肢のひとつです。その際には業界大手6社が運営するすまいValueをぜひご活用ください。