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不動産の売却は、「決済と引き渡しが済めば完了」というわけではありません。売却の翌年には確定申告をして、譲渡益（売却益）に対する税金を納めたり、特別控除を受けたりする必要があります。そこで今回は、不動産の売却をした際、「どのようなケースで確定申告が必要になるのか」や、「確定申告をしない場合のリスク」、「確定申告の方法や必要な書類」について解説します。
確定申告の有無は「譲渡所得金額」で分かる
不動産売却後の確定申告が必要かどうかは、「譲渡所得」（売却益）が出たかで判断できます。
譲渡所得とは、不動産を売って得た金額（収入金額※1）から、当該不動産の取得費や取得・譲渡にかかった諸費用（※2）、特別控除額※3を差し引いた金額のことです。まずは、不動産売却により譲渡所得が発生したかどうかを計算しましょう。
譲渡所得は、以下の計算式から算出できます。
譲渡所得金額 ＝ 収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額
※1収入金額は、不動産の成約価格です
※2取得・譲渡にかかった費用には、仲介手数料や立退料、印紙税などが含まれます
※3特別控除額とは、各種特例の適用により、譲渡所得金額の一部が控除される金額のことです。代表的な特別控除には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などがあり、特別控除が適用されると税金の負担が軽減されます
（例）4,000万円で購入した不動産を4,800万円で売却し、200万円の譲渡費用がかかった場合
収入金額：4,800万円
取得費：4,000万円
譲渡費用：200万円
譲渡所得金額 ＝ 4,800万円 －（4,000万円＋200万円）
※事例では減価償却費を考慮していません
このケースの譲渡所得金額は600万円です。特別控除の適用を受けない場合、譲渡所得金額600万円に対して税金（所得税、住民税）が課税されます。
一方、一定の条件を満たして特別控除の特例の適用を受ける場合は、確定申告を行うことで譲渡所得金額600万円から特別控除額を差し引くことができます。先述した「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を例に挙げると、譲渡所得金額600万円から特別控除額3,000万円を控除することができ、譲渡所得金額がゼロになることから、税金は課税されません。（「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けるには確定申告をする必要があります）
不動産売却時の特別控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
一方、不動産を売却して譲渡所得が出ない（売却損になる）ケースでは、確定申告は原則、必要ありません。
（例）6,000万円で購入した不動産を3,500万円で売却し、130万円の譲渡費用がかかった場合
収入金額：3,500万円
取得費：6,000万円
譲渡費用：130万円
譲渡所得金額 ＝ 3,500万円 －（6,000万円＋130万円）
※事例では減価償却費を考慮していません
このケースでは、譲渡所得金額はマイナス2,630万円で、不動産の売却による譲渡所得が発生しないことから確定申告は不要です。
ただし、マイホームを売却した場合などは、不動産売却による損失（＝譲渡損失）を他の所得と損益通算できる「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や、損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失を翌年以降に繰り越せる「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などがあります。特例を受けるには確定申告が必要になりますので、必要に応じて確定申告の準備をしておきましょう。
（詳しくは『不動産を売却して損失が出た場合の確定申告』の項で解説しています）
不動産売却後に特別控除の特例が適用できるかどうか知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください。
関連記事：不動産売却に関する税金のこと
確定申告は「売却をした次年度」の申告時期に行う
確定申告の申告時期は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日です。
申告期限が近づくと混雑が予想されるため、税務署へ直接足を運ぶ場合は時間に余裕を持ってスケジューリングしましょう。
また、次のような方法で確定申告を行うこともできます。
- 投函による申告（税務署に設置された時間外文書収受箱への投函）
- 郵送による申告
- 電子申告（e-Tax）
いずれの方法においても申告期限までに確定申告ができるよう、余裕を持って準備を進めることが大切です。
期限内に申告をしないとどうなる？
確定申告の必要があるにも関わらず、申告期間内に確定申告ができなかった場合・しなかった場合には、本来納めるべき税金に加えて、以下のような追加課税が課せられる可能性があります。
・無申告加算税
確定申告をしないまま申告期限を過ぎた場合に課せられる税金です。
納付すべき税額に対して50万円までの金額には15%、50万円を超え300万円までの金額には20%、300万円を超える部分には30％の割合で課税されます（正当な理由がある場合などを除く）。
また、税務署から指摘をもらう前に自主的に確定申告を行った場合は、課税割合が5％に軽減されます。
・延滞税
納めるべき税金を法定納期限までに納めなかった場合に課税される税金です。
法定納期限とは、法律によって定められた税金の納付期日のことです。
延滞税として課税される税額は、延滞期間によって以下のように異なります。
法定納期限の翌日から2ヶ月を経過する日まで：原則7.3%
法定納期限の翌日から2ヶ月を経過した日後：原則14.6%
・過少申告加算税
納めた税金が少ないなど、過少に確定申告をした場合に課される税金です。
税務署からの調査後に修正申告をした場合には、新たに納める税金の5％の過少申告加算税がかかります。ただし、新たに納める税金が当初の申告納税額と50万円とのいずれか多い金額を超えている場合、その超えている部分については10％の割合になります。
なお、税務署からの調査前に自主的に修正申告すれば、過少申告加算税はかかりません。
・重加算税
意図して虚偽の確定申告を行った場合など、悪質な申告行為が発覚した場合に課される税金です。納付するべき税額に対して35％か40％の課税がされます。
確定申告をする際に必要になる書類
不動産売却により確定申告を行う際は、売却した不動産の情報が記載された以下の書類が必要となります。
- 譲渡した土地建物等の売買契約書（写し）
不動産売却時に作成され、各自で保管している書類です。
- 譲渡した土地建物等にかかった費用の領収書（写し）
不動産売却時に受け取っている、仲介手数料、測量費、登記費用などの領収書です。
- 売却した土地・建物の全部事項証明書（原本）
不動産の売却後、管轄の法務局で入手できる書類です。
不動産売却時に入手した書類は、確定申告のときまで大切に保管しておきましょう。
確定申告の際は、上記を用意し、税務署で入手できる次の書類とあわせて提出します。
- 確定申告書第一表、第二表（B様式）、申告書第三表（分離課税用）
国税庁ホームページでの作成も可能です。
- 譲渡所得の内訳書【土地・建物用】
不動産売却後、税務署から送られてくるものを使用できます。
申告書は記入箇所が多いため記入漏れには注意が必要です。不安な方は、インターネット上で必要事項を入力できる「国税庁 確定申告書等作成コーナー」を利用すると、画面の指示に従いながら落ち着いて申告書の作成を行うことができます。
確定申告をする際に控除を受ける場合は追加で必要になる書類がある
不動産の売却により譲渡所得がある場合、一定の条件を満たすことで各種控除を受けられます。
それぞれの適用を受ける場合、前述した書類に加えて以下の書類も用意する必要があります。
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
| 譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられる制度 |
|---|
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必要書類
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・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
| 譲渡所得にかかる税率が軽減される制度 |
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必要書類
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・特定の居住用財産の買換えの特例
| 譲渡所得にかかる税金を将来に延長できる制度 |
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必要書類
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不動産を売却して損失が出た場合の確定申告
前述のとおり、不動産を売却して損失が生じるケースでは、原則、確定申告の必要はありません。
しかし、特例の適用を受けることで、損失額を他の所得と損益通算をして、税金の負担を軽減することができます。
ここからは、「不動産売却によって損失が生じた場合」に押さえておきたい2つの特例について見ていきましょう。
居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは
マイホームの買い替えにより生じた損失の損益通算や繰越控除ができる制度です。
本特例の主な適用要件・適用除外要件は、次のとおりです。
〈適用要件〉
- マイホーム（自宅）を売却すること
- 売却するマイホームが日本国内にあり、売却した年の1月1日おける所有期間5年を超えて売却すること
- 日本国内にあり、床面積50平方メートル以上のマイホームへ買い替えること
- 買い替えたマイホームへ、翌年の12月31日までに入居すること（見込みも可）
- マイホームの買い替えにあたり、返済期間10年以上の住宅ローンを契約していること
〈適用除外要件〉
損益通算と繰越控除の両方が適用できない場合
- 旧居宅の売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にある
- 売却した前年及び前々年に、本特例や特定の特例※を適用している
- 売却した年またはその年の前年を含む3年以内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、または受けている場合
- 売却した前年及び前々年において生じたほかのマイホームの譲渡損失について、本特例の適用を受けている
※居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例、居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例 など
繰越控除が適用できない場合
- 旧居宅の敷地面積が500平方メートルを超える場合、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できない
- 繰越控除を適用する年の12月31日において返済期間10年以上の住宅ローン契約がない
- 合計所得金額が3,000万円を超える年
本特例を受けるために必要となる書類には、以下のようなものがあります。
〈損益通算〉
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5用）
- 旧居宅を売却した年の1月1日において、譲渡資産の所有期間が5年を超えるものであること及び土地等の面積を明らかにするもの※
- 新居宅の取得年月日及び家屋の床面積が50平方メートル以上であることを明らかにするもの※
- 新居宅の年末における住宅ローンの残高証明書
- 確定申告書の提出日までに新居宅に入居していない場合、その旨及び使用開始予定年月日を記載したもの
※登記事項証明書や売買契約書の写し、またはこれらと同様の記載があるもので可
〈繰越控除〉
- 繰越控除を受けようとする各年の年末における新居宅の住宅ローン残高証明書
- 確定申告書第四表（損失申告用）※
※翌々年以後に繰り越す譲渡損失がある場合、確定申告書第一表、第二表（B様式）とは別途必要
参照元：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは
住宅ローンの残債があるマイホームを住宅ローンの残高以下で売却し、それにより生じた損失を損益通算や繰越控除できる制度です。
本特例の主な適用要件・適用除外要件は、次のとおりです。
〈適用要件〉
- 売却するマイホームが日本国内にあり、売却する年の1月1日における所有期間5年を超えて売却すること（災害の被害を受けたマイホームの場合は災害があった日から3年後の12月31日までに売却すること）
- 売却するマイホームの売買契約日前日において、返済期間10年以上の住宅ローンの残債があること
- 住宅ローンの残高を下回る成約価格でマイホームを売却すること
〈適用除外要件〉
損益通算と繰越控除の両方が適用できない場合
- 売却した年の前年及び前々年に特定の特例※を適用している
- 売却した年の前年を含む3年以内にほかのマイホームを売却して生じた損失に特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例を受けている
- 売却した年またはその前年を含む3年以内にほかの資産を売却して、居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けている
※居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例、居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例 など
繰越控除が適用できない場合
- 所得金額が3,000万円を超える年
本特例を受けるために必要となる書類には、以下のようなものがあります。
〈損益通算〉
- 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書（租税特別措置法第41条の5の2用）
- 旧居宅の所有期間が5年を超えることを明らかにするもの※
- 旧居宅の売買契約日前日における住宅ローン残高証明書
※登記事項証明書や売買契約書の写しなど
〈繰越控除〉
- 確定申告書第四表（損失申告用）
参照元：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
不動産売却後に確定申告を行う流れについて
ここからは、不動産売却後に税金を納付するまでの、確定申告の流れについて解説します。
1．確定申告に必要な書類の用意
不動産売却後の確定申告で必要となる書類を確認しておきましょう。
- 譲渡した土地建物等の売買契約書
- 譲渡した土地建物等にかかった費用の領収書
- 売却した土地・建物の全部事項証明書
- 特例の適用を受けるための書類
また、譲渡所得以外の税金についても確定申告を行う場合は、上記に加え、次の書類を用意します。
- 源泉徴収票（給与所得や公的年金などがある方）
- 各種控除のための書類※
※医療費の領収書、社会保険料（国民年金保険料）控除証明書、生命保険料の控除証明書、地震保険料の控除証明書、寄附金の受領証 など
2．確定申告書の作成
確定申告書は、手書きもしくはインターネット上で記入して作成します。手書きの場合、税務署で入手できる確定申告書に必要事項を記入して作成します。
インターネット上で確定申告書の作成を行う場合、代表的な方法に「e-Tax（国税電子申告・納税システム）」があります。e-Taxを利用するには、マイナンバーカードを用いた事前登録が必要です。
近年では、日々の入力データを用いて確定申告書を作成できる会計ソフトもあります。
3．確定申告書や関連書類を税務署に提出する
作成した確定申告書と添付書類が揃ったら、確定申告時期に所定の方法で税務署へ提出します。前述のe-Taxを利用して確定申告書を作成している場合は、本人確認書類を添えてインターネット経由での提出も可能です（メンテナンス時間を除く24時間提出可）。
4．税金の納税を行う
不動産売却後の確定申告により決定する税金は、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税です。所得税は、次のいずれかの方法で納付できます。
・口座振替
確定申告時に振替納税の申請をすることで、口座振替が可能です。所得税の口座振替時期は4月20日前後となります。
・現金
納付書を添え、現金で納付する方法です。確定申告を行った税務署窓口や金融機関にて、3月15日までに納付します。
・e-Tax
e-Taxを経由して電子納税する方法です。口座振替やインターネットバンキング納付、クレジットカード納付、コンビニ納付、スマホアプリ納付に対応しています。
不動産売却後の確定申告は、国税庁がアナウンスする「申告手続きの流れ」にそって進められます。
ただし、確定申告書はB様式を使用する、適用を受ける特例に応じて異なる必要書類を用意するなど、留意するべきポイントも多いため、不安があれば税務署の相談窓口を活用しましょう。
自分で確定申告を行うのが難しいという場合、税理士へ依頼することも可能です。
まとめ
不動産を売却した際、利益が出ていなければ原則として確定申告の必要はありません。
一方で、「売却による利益がある」「損した分の控除を受けたい」という場合は、確定申告を行う必要があります。
確定申告の必要がありながら申告時期を過ぎてしまうと、追加課税を受けてしまう可能性があります。不動産売却後に確定申告を行う方は、余裕を持って準備を進めることが大切です。
「売りたい不動産がある」「不動産売却の流れを知りたい」「不動産売却後までサポートしてくれる不動産仲介会社を探している」という方は、不動産業界大手6社のサポートを受けられる、すまいValueへぜひご相談ください。
＜監修者＞
斎藤 勇
ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士
保険や貯蓄、住宅ローンなど、お金にまつわる疑問や悩みごとの相談に応じている。不動産取引では不動産投資を通じて得た豊富な取引経験をもとに、売り手と買い手、貸し手と借り手、それぞれの立場でアドバイスを実施。趣味はマリンスポーツ。モットーは「常に感謝の気持ちを忘れずに」。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
- ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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