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お手数ですが、通信環境の良い所で再度お試しください。
不動産を売却して売却益が出たら、税金を支払うことになります。その税金は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に確定申告を行い、納付をしなければなりません。確定申告の書類を作成する際、売主が税額を計算しなければならないのですが、その際に「減価償却」というワードが登場します。聞きなれないことから戸惑ってしまうかもしれませんが、考え方を理解すれば簡単に計算できます。そこで今回は、確定申告に登場する減価償却について詳しく解説します。
そもそも減価償却とは
減価償却とは、「時間の経過とともに劣化していく価値を価格に反映させよう」という考え方です。
減価償却という言葉は経営用語としても登場します。たとえば、エステサロンで300万円の最新機器を購入したとします。この機器は、何年かにわたり営業に使い利益を生むはずです。長期にわたって利用することを前提とした設備を、支払った年で一括して経費とすることは合理的ではなく、日本の税法では認められていません。
そのため、設備にはそれぞれに耐用年数（一般的に使用に耐えられなくなるまでの年数）が決められており、耐用年数の期間内で減価償却を行い、分割して毎年経費に計上します。
不動産についても同様に考え、譲渡所得を計算する際に減価償却を行います。このとき注意したいのは、「土地は時間の経過によって劣化しないため、減価償却の対象ではない」ということで、時間の経過とともに資産価値が下がる建物だけを減価償却します。
減価償却の方法は定額法と定率法の2種類があります。定額法とは、耐用年数の期間中、一定の割合で償却費を計算する方法です。定率法は、初めの年ほど償却費が多く、年とともに少なくする方法ですが、特別な届け出をしない限り、一般的には定額法で減価償却費を計算します。
耐用年数は木造33年、鉄筋コンクリート70年
建物の構造にはさまざまな種類があり、一律同じペースで劣化するわけではありません。そのため、木造住宅と鉄筋コンクリートでできた建物では、使用できる年数（耐用年数）に違いがあります。
具体的な耐用年数は、建物の用途が「非事業用と事業用」でそれぞれ異なります。
たとえば、非事業用のマイホームや別荘などの場合、木造住宅の耐用年数は33年で、鉄筋コンクリートは70年です。事業に利用する建物の場合は、木造の耐用年数が22年、鉄筋コンクリートは47年です。非事業用の耐用年数は、事業用の1.5倍と覚えておきましょう。
耐用年数を用いて減価償却費を計算する方法は以下のようになります。
- 減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は、耐用年数を使って計算できます。耐用年数が33年の木造の住居の場合、償却率は1÷33＝0.031（小数点3桁以降切り上げ）で、耐用年数が70年の鉄筋コンクリート造の住宅場合、1÷70＝0.015です。これらの値が明確になれば、あとは建物購入代金と経過年数をもとにして減価償却費が計算できます。
なぜ不動産売却時の税金の計算で減価償却が登場するのか
たとえば2,000万円でマイホームを新築した場合、新築当初は2,000万円の価値が保たれているかもしれませんが、20年・30年と経過していくとその価値は下がってしまいます。そのため、課税譲渡所得を計算する際には減価償却費を計算し、時間の経過ともに劣化した価値を価格（取得費）に反映させなければなりません。
ここで具体的なケースをもとに減価償却費を計算してみます。
たとえば、20年前に木造住宅を土地1,000万円、建物2,100万円（消費税100万円を含む）の合計3,100万円で取得していた場合、減価償却費と取得費として算入できる建物代金は以下のようになります。
減価償却費＝2,100万円×0.9×0.031×20年＝1,171万8,000円
取得費に算入できる建物代金＝2,100万円－1,171万8,000円＝928万2,000円
建物代金と土地代金がそれぞれいくらだったのか分からない場合には、支払った消費税の額から割り戻して計算（消費税額÷当時の消費税率）することができます。先ほどの例の場合は、消費税の額が100万円であることから、「100万円÷0.05＝2,000万円」となります。この価格に消費税分を足して、2,000万円＋100万円＝2,100万円が建物代金です。
取得費が不明な場合には、売却代金の5％を取得費として計上することが認められています。また、取得費が判明している場合でも、売却価格の5％を取得費にすることができますが、あまりにも古い建物でない限りは、減価償却費を計算して取得費を算出するほうが有利です。
まとめ
不動産売却時の確定申告で税金を計算するためには、減価償却の計算をしなければなりません。ポイントは「建物の取得費を正しく計算すること」で、建物の用途と構造をもとに耐用年数を求め、そこから償却率と建物の経過年数を掛ければ減価償却費を算出できます。
また、相当以前に取得した不動産のように取得費が分からないケースでは、「成約価格の5％を取得費にする」ことも認められています。取得費が判明している場合でも、成約価格の5％を取得費にすることが認められていますので、金額の大きいほうを取得費として計上するといいでしょう。
土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください。
＜監修者＞
斎藤 勇
ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士
保険や貯蓄、住宅ローンなど、お金にまつわる疑問や悩みごとの相談に応じている。不動産取引では不動産投資を通じて得た豊富な取引経験をもとに、売り手と買い手、貸し手と借り手、それぞれの立場でアドバイスを実施。趣味はマリンスポーツ。モットーは「常に感謝の気持ちを忘れずに」。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
- ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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