特別控除とは不動産の成約価格が3,000万円以下なら税がかからない仕組み

3,000万円の特別控除の仕組み

マイホームを売却したときは、適用条件を満たせば譲渡所得（売却益）から最高3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円特別控除）」の適用を受けることができます。「成約価格が3,000万円以下の場合には、税額は0円となる」といわれているのはこのためで、マイホームを売却する際には覚えておきたい特例です。

特別控除が認められる主な条件をまとめると以下のとおりです。

• 以下のいずれかに該当すること
  1.実際に自分が住んでいる家屋を売る
  2.自分が住んでいる家屋とその敷地や借地権も一括して売る
  3.現在住んでいなくても、引越しして3年が経った日の属する年の12月31日までに売る
• 以下の特例について適用を受けていないこと
  1.本特例（3,000万円の特別控除）（前年・前々年）
  2.マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例
  3.マイホームの買い替えやマイホームの交換の特例（売った年・前年・前々年）
  4.収用等の場合の特別控除など他の特例
• 売主と買主が親子や夫婦、生計を一にする親族など特別な関係でないこと

3,000万円の特別控除の適用が受けられない家屋には以下のものがあります。

• 本特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• 別荘など趣味や娯楽目的の家屋、仮住まいなど、一時的な目的で入居、あるいは利用している家屋

マイホームとして暮らしていた家なら、問題なくクリアできる条件です。すでに引越ししている場合には、「引越し後3年が経った日の属する年の12月31日までに売却」することが条件になるため注意しましょう。

また、親や親族から相続したものの、空き家になっている家屋についても、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が受けられます。この空き家の特例は令和9年12月31日までの時限的措置として設けられています。
空き家の売却を考えている方で、相続してまだ3年が経過していない方は、3,000万円の特別控除を受けるために売却を考えるのも一つの方法です。空き家の特例については、国税庁のホームページを参考にしてください。

特別控除を使える人、使えない人

マイホームを売却した際に使える「3,000万円の特別控除」の適用を受けることができる人は、「自分が住んでいる家屋を売るか」「家屋とともにその敷地や借地権を売るか」した人です。すでに引越しして別の場所に住んでいる場合でも、引越し日から3年経過後の日が属する12月31日までに売却すれば、マイホームの特別控除が認められます。ただし、引越し後に家屋を取り壊し、その敷地を貸駐車場など別の用途に使ってしまうと、この特別控除は使えません。

また、不動産を売却した相手が特別な関係だとみなされる場合も、特別控除の適用対象外となってしまいます。

適用対象外となる買主・売主の関係

• 親子
• 夫婦
• 生計を一にする親族
• 家屋を売った後その売った家屋で同居する親族
• 内縁関係にある人
• 特殊な関係のある法人

3,000万円以上で売れても税額0円になるのはどのようなとき？

税金は、「成約価格－（取得費＋売却経費）－特別控除3,000万円」で計算された課税譲渡所得に課税されます。そのため、3,000万円以上で売却したとしても、課税譲渡所得がマイナスになる場合には税金がかかりません。マイホームを売却する際には、どのような費用が取得費や売却経費になるのか確認しておくことが大切です。

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まとめ

マイホームを売却する際には「3,000万円の特別控除」の適用が受けられるため、税金の負担を大きく減らすことができます。また、親族から相続した空き家を売却した際も、令和9年12月31日までに売却すれば3,000万円の特別控除を受けることができます。どちらのケースも適用条件が細かく決まっていますので、事前に確認しておくといいでしょう。

また、不動産の売却を検討しはじめたら、成約価格がいくらぐらいになるのか事前にチェックしておきましょう。その際には、不動産の一括査定サービスを利用すると便利です。本サイトのサービスも活用しつつ、不動産の売却準備を始めてみてはいかがでしょうか。

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