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不動産を売却する際には、譲渡所得（売却益）に課税される税金を気にしがちです。しかし、売却額が購入額を下回るケースもあり、時には売却損が生じてしまうこともあります。このような損失が生じたケースでは、税金の取り扱いはどのようになるのでしょうか。そこで今回は、不動産の売却を検討する際に、私たちが知っておきたい税金のことを解説します。
所得税や住民税などが軽減されるのは本当？
土地や建物など不動産を売却した場合、「購入額より売却額が下回った」というように譲渡損失が生じることがあります。この場合、確定申告を行うことにより、所得税や住民税の負担軽減につながるケースがあります。
譲渡所得の考え方
譲渡所得は、不動産（土地や建物）を売却した金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
取得費とは、その不動産を購入した時の代金とその費用の合計金額を指しています。
購入当時の不動産購入代金のほか、購入の際に発生した手数料や不動産の改修に伴う費用が取得費に含められます。なお、建物については減価償却を行う必要があり、購入代金から減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。
譲渡費用は、不動産を売却することに伴い直接的に発生した費用を指しています。
不動産会社への仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取り壊して土地を売ったときの取り壊し費用などが譲渡費用に当たります。
| 取得費＝不動産取得額+取得経費※1 譲渡所得=不動産売却額 －（取得費+譲渡費用※2） |
- ※1 不動産仲介会社に払った手数料や、測量費など
- ※2 譲渡費用とは不動産仲介会社に払った手数料や、印紙税、不動産の取り壊しや整地などで払った費用
譲渡所得を計算する際には、購入時・売却時の金額などがわかる書類が必要です。売買契約書や確定申告書の写し、領収証の控えなど、必要書類を準備しておきましょう。
ちなみに、譲渡所得がマイナスになることを譲渡損失といいます。
譲渡損失の場合は原則として確定申告をする必要はありませんが、確定申告をすることによって、税金が軽減されることもあります。
損益通算（そんえきつうさん）とは？
損益通算とは、ある所得について損失が出た場合に、その損失を他の所得から控除（通算）することをいいます。一般的な損益通算の考え方では、不動産の売却による損失（譲渡損失）が生じた場合、事業所得や給与所得といった不動産売買以外の所得から控除（通算）することはできません。
しかし一定の場合には、特例を適用することによって、譲渡損失を事業所得や給与所得といった他の所得から控除（通算）することができます。不動産を売却した際の損失で所得税や住民税が軽減される理由は、この「損益通算」によるものです。
繰越控除（くりこしこうじょ）とは
不動産を譲渡した際に生じた譲渡損失の損益通算は、売却を行った年の確定申告で完結します。しかし一定の場合には、特例を適用することによって、控除できなかった損失額を、翌年以降に繰り越すことができます。これを「繰越控除」といいます。
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
前述のとおり、不動産を売却した際の譲渡損失は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算できませんが、一定の要件を満たす場合にのみ、譲渡を行った年の事業所得や給与所得との損益通算ができる特例があります。それが「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。
住み替えのためにこれまでの不動産を売却し、居住目的で新たな不動産を購入することが特例を受ける前提で、確定申告をする必要があります。
| ①自分が住んでいたマイホームの売却（譲渡）であること ②売却（譲渡）を行った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える不動産の売却所得（長期譲渡所得）であること ③売却を行った年の前年1月1日から、売却を行った年の翌年12月31日までの3年間に日本国内に床面積50平方メートル以上の家屋などの資産を購入し、購入した翌年の12月31日までにその住宅に居住すること ④③の当該住宅に対し、償還期間10年以上の住宅ローンを有すること |
ただし、下記の場合は特例の適用が除外されます。
|
・損益通算と繰越控除の両方が適用できない場合 ・繰越控除が適用できない場合 |
なお、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却し、損失（譲渡損失）が生じた場合も同特例が使え、その際にはマイホームを買い替えない場合でも適用されます。
まとめ
都市部を中心に不動産価格が上昇していますが、地方都市などでは築年数を重ねるごとに資産価値が下がる傾向も見受けられます。大切に扱ってきた我が家だからこそ、ベストなタイミングで売却できるよう、一度不動産仲介会社に相談をしてみてはいかがでしょうか。
土地を売る時のポイントについて詳しく知りたい方は、こちらもお読みください。
＜監修者＞
斎藤 勇
ファイナンシャルプランナー／宅地建物取引士
保険や貯蓄、住宅ローンなど、お金にまつわる疑問や悩みごとの相談に応じている。不動産取引では不動産投資を通じて得た豊富な取引経験をもとに、売り手と買い手、貸し手と借り手、それぞれの立場でアドバイスを実施。趣味はマリンスポーツ。モットーは「常に感謝の気持ちを忘れずに」。
- ※本コンテンツは公開日時点での法制度に基づいて作成しています。
- ※実際の取引での法制度の適用可否については、税理士・税務署等にご確認のうえ判断してください。
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