不動産売却に関する税金のこと

不動産売却時の利益にかかる税

不動産を売却して得た所得を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得 = 売却した金額 - （取得費 + 譲渡費用）

この譲渡所得は、売却した金額から購入時にかかった「取得費」と売却時にかかった「譲渡費用」を引いて算出します。
利益が出れば、所得税（国税）・住民税（地方税）・復興特別所得税（※2037年まで。所得税額に対して2.1％）が課税されます。売却した翌年に確定申告（売却の翌年の2月16日～3月15日）をし、所得税は確定申告の期間中に、住民税は送付されてくる納付書にしたがって納付（普通徴収）するか、給料などから天引き（特別徴収）されます。

不動産売却で得た所得は、申告分離課税に分類

個人に課税される所得税の対象となるのは、以下の10種類です。

所得税は、個人のすべての所得を合算して税額を計算する「総合課税」を原則としますが、譲渡所得など一定の所得については、他の所得と合算せず分離・独立して税額を計算する「申告分離課税」となります。
他の課税方法には銀行の預金利子、上場株式などの配当など、確定申告をする必要のない「源泉分離課税」がありますが、いずれもその年の1月1日から12月31日までの所得に課税されます。

不動産売却時に利益が出なかった場合は？

不動産を売却してもプラスになるケースばかりではありません。売却損が生じた場合や、特別控除を適用して譲渡所得がゼロ、もしくはマイナスになった場合は譲渡所得税が課税されません。

不動産を売却して生じた売却損は、その損失を他の土地や建物の譲渡所得の金額から控除できますが、控除しきれない損失は他の所得と損益通算することはできません。しかし、長期譲渡所得に該当するマイホームの場合には、一定の要件を満たせば他の所得との損益通算をすることができ、控除しきれない損失は、譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。

確定申告とは

確定申告とは、「所得額に対して正しい税金を算出するための手続き」のことです。
確定申告が必要な所得を得ているにもかかわらず申告をしていないと、別途、加算税や延滞税も負担となるので、注意が必要です。
まずは、確定申告をしなければいけないケースや申告方法の種類について見ていきましょう。

年末調整との違い

確定申告は納税義務者本人が税金を算出するための手続きです。それに対して年末調整は、会社等の源泉徴収義務者が給与等を支払う際に徴収した税金の過不足を算出・精算するため手続きです。
給与から天引きされている所得税には控除などが反映されていないため、税額が正確ではありません。年末調整を行うことで、多く徴収している、または足りていない所得税額を算出し、追加徴収や還付を行います。
給与所得者の場合は、年末調整を行うと納税するべき税金の精算が済むため、上で挙げた所得を得ていなければ、確定申告の義務は免除されます。

青色申告・白色申告とは

確定申告には、青色申告と白色申告と呼ばれる2種類の方法があります。

不動産売却の際に確定申告が必要になるケースとは

不動産売却で得た利益は譲渡所得となり、確定申告が必要となります。
ただし、給与所得及び退職所得以外の所得が20万円以下の場合は確定申告の必要はありません。
「年末調整のない個人事業主」や「医療費控除を受けるために確定申告を行う方」の場合、金額に関係なく不動産売却で得た譲渡所得の申告が必要となるので注意しましょう。
不動産売却により損失が出た場合も確定申告が不要と判断されるケースがありますが、確定申告をすることで損益通算（赤字金額を他の所得で相殺する計算方法）が適用できる可能性があります。不動産を売却することで損失が出てしまった場合も、確定申告をするべきかどうか検討しましょう。

不動産売却の際の確定申告をするには

不動産売却による確定申告は、以下のような流れで進めていきます。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

不動産を売却した際に得た譲渡所得から、最高3,000万円の控除を受けられる特例です。売却する不動産が居住用であれば、戸建てやマンションなどの物件タイプは問いません。

10年超所有軽減税率の特例（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）

居住用の不動産を10年を超えて所有していた場合、10年超所有の軽減税率の特例が適用されます。また、3,000万円特別控除の特例とも併用可能です。

＜10年超所有の軽減税率＞

特定の居住用財産の買い換えの特例

「特定の居住用財産の買い換えの特例（特定のマイホームを買い換えたときの特例）」とは、一定要件をもとに2025年12月31日までに居住用不動産（マイホーム）を売却し、別の居住用不動産（マイホーム）を買い換えにより取得した場合に、譲渡所得に対する課税を繰り延べできる制度です。譲渡益が非課税となるわけではありませんが、買い換えの際に納税費用を用意する必要がないことから、資金計画にゆとりができます。

相続税が必要になるかの判断は慎重に

2015年に基礎控除が引き下げられ、相続財産の額が「基礎控除3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超える場合には相続税が課税されます。自分で計算するのが大変なケースもあることから、必要に応じて税理士などの専門家にご相談ください。
また、「相続した不動産を売却したお金で相続税を納税したい」という方は、不動産仲介会社に相談するなど、早めの対応を心がけましょう。

相続税の算出方法

相続税を算出するには、まずは相続財産の課税価格を知る必要があります。
課税価格は、相続税評価額（相続または遺贈によって取得した財産の価格の合計）から葬式費用・債務額を引いたものに、3年以内に贈与された財産金額を足して算出します。
3年以内に贈与された金額で気になるのが、直系尊属から受けた住宅取得等資金の贈与を受けた際の非課税部分や配偶者控除の対象財産ではないでしょうか。これらは贈与税の課税価格に算入するということを相続税申告書に記載していれば、加算する必要はありません。

各相続人の課税価格 = 相続税評価額 - その人が負担した葬儀費用・債務額 + 被相続人から3年以内に贈与された財産の価格

課税価格が算出されたら、相続税の総額を計算します。

ステップ1：課税価格の合計額 - 遺産に係る基礎控除 = 課税遺産総額
ステップ2：（課税遺産総額 × 各相続人の法定相続分）× 税率 - 速算表の控除額 = 各相続人の法定相続分による相続税額
ステップ3：各相続人の法定相続分による相続税額の合計額 = 相続税の総額

【速算表】

相続税の総額を算出したら、各相続人等の相続税額を計算します。
相続税の総額 ×（各相続人の課税価格／課税価格の合計額）＝ 各相続人の相続税額

最後に、加算や控除を行い算出された金額が、各相続人が納付する相続税額になります。加算されるのは相続人が子や父母、配偶者でないケースです。贈与税額控除や配偶者控除などを受けられるケースもありますが、それぞれに一定の要件などがあります。

贈与税の注意点

相続でなく、贈与された不動産を売却する場合も税金はかかります。
贈与を受けた時点でかかる税が贈与税です。
贈与税については、その年の1月1日から12月31日に贈与された財産の総額から暦年課税の非課税枠110万円を引いた価格が課税価格となり、課税価格にそって指定された税率をかけ、控除額を引いて算出します。
なお税率は、兄弟間、夫婦間、親から子への贈与で子が未成年の場合は「一般贈与財産（一般税率）」、祖父母や父母からの贈与で受贈者がその年の1月1日時点で18歳以上の子や孫の場合は「特例贈与財産（特例税率）」に区分されます。
贈与によって取得した不動産を売却する場合でも、譲渡所得税がかかります。取得費や所有期間も、前所有者から引き継ぐことになるので覚えておきましょう。

贈与税の計算と税率（国税庁ホームページ）

相続税や贈与税の計算には各種控除など複雑な要素も関わってきます。専門家のアドバイスを受けながら進めると安心です。